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大阪市借地権 相続【令和2年7月31日更新】

大阪市借地権の相続について

大阪市の借地権で相続が発生した場合について。

借地権者であるお父さんやお母さんがお亡くなりなりました。

この場合、どうなるのか、心配されている相続人の方もいらっしゃるようですね。

実際、借地料の滞納がなく、今後も滞納していなければ 何の問題もなく継続していきます。
ただ、問題が全く無いわけでもないんですね。w(゚ロ゚;w
問題が先送りされているだけなんです。

今後、借地権を譲渡するしても、建物の相続登記をしなければ 譲渡できません。
大阪市から底地の買取をする場合も同じです。
長年に渡り、相続が発生しているのもかかわらず そのままにしておいた。

建物が未登記の場合、大阪市税事務所に家屋変更届をしなければなりません。
この場合でも、被相続人と法定相続人の書類一式(戸籍謄本等)が必要になります。

 

そのまま放置しておくとどんなことが起こるのか?

相続人の数が増えた。 → 見ず知らずの相続人まで。
必要もなくなったので売却したい。 → すんなり進む可能性は低いです。(キッパリ)

その理由として・・・
①相続人の確定や登記登記に時間がかかる (登記費用負担も件も含めて)
②分割協議に時間がかかる
③大阪市とのやり取りにも時間がかかる などなどあります。

実例として、相続人が確定しているしないに関わらず家庭裁判所での遺産分割調停に時間を要します。
 ※現在、調停中の案件は相続人3人ですが、1年を経過しました。(令和2年7月現在)

 

そのような将来的な煩わしさを考えると 相続が発生した時点でできるだけ速やかに 借地人の変更(相続人)をしておいた方がいいですね。

ポイントは、建物を共有名義にしないこと。

不動産の共有名義は、モメる可能性大!

できれば、単独名義にして、その分は代償金として他の相続人に支払うとか 色々方法はあります。

借地権者の相続はできるだけ速やかに 対応することをおすすめします。

 

遺産分割における代償金のポイント

1借地権を3人の相続人で分ける。

現実には不可能なので、

①共有名義にする
②代償分割する
③換価分割する

おおよそ上記3方法になるかと思います。

その中で①は避けるべき。

その理由は、売却したい人とそうでない人が出た場合には売却できない。

そして②にするか③にするか?

 

「どちらがいいですか」という相談も受けます。

相続人でその借地権が必要なければ③。
合意できれば、何の問題もなく現金という形できれいに分割できます。

 

ポイントは②の場合。

複数の相続人がいる場合、一人の相続人が借地権の権利を所有し、その代償金を他の相続人に支払う方法。

例えば、借地権価格が1000万円で相続人が4人。

一人が借地権付建物の権利を承継し、その代わりに他の相続人にそれぞれ各250万円を支払う。

将来的にその借地権価格が上昇すれば、その分、借地権を承継した相続人の評価額があがるので実際に売却した際には均等割りの250万円以上の取り分が発生します。
もちろん、逆の場合もあります。

社会情勢等により価格が下がる場合もあります。
その場合、必要に迫られて借地権を売却した結果、赤字になったということも可能性としてはありうることです。

借地権を承継するということは、その間の地代や固定資産税の負担や譲渡し譲渡益が出た場合の税金の負担など、支出も多くなる可能性が大。

②を選択する場合、しかも借地権を承継する場合には、そのような将来的なことも視野に代償金を支払うことをおすすめします。

どうしても、思い出などがあると、手放すには忍び難い気持ちもあるかと思います。
賃料収入があるなど収益性の部分があるなら、②も選択肢になりますが、できれば③の換価分割をおすすめします。

代償分割や換価分割など、借地権でお困りことがありましたら、実務経験豊富な弊社までご相談ください。

 

 

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