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区分所有マンション投資には細心の注意を
ここ最近立て続けに区分所有マンションの不動産投資の相談を受けました。
マンション投資って魅力ある投資先だとは思います。 「資産づくり」というキーワードで興味を持つ方もいると思います。
区分所有マンションのメリット・デメリット
そんな区分所有マンション投資のメリットとは・・・
①比較的少額な自己資金から始めることができる。
②管理等は管理会社に任せられる。（共用部分について）
③サブリース契約をすれば家賃保証されるので一切の手間暇いらず。
④毎年行う必要の確定申告で、損益通算し所得税還付が可能になる
というようなことが挙げられます。
まさに区分所有マンション投資でバラ色の人生が待っている!？
しかし、メリットだけではないですね。（汗）
デメリットもお伝えしますと・・・
①空室の間は収入はゼロ。
金融機関からの借り入れがあれば毎月返済分が赤字になる
②損益通算できても赤字が前提になる
③短期での賃貸借契約解約の場合、赤字になる
④仲介業者に支払う手数料が重くのしかかる
⑤退去後のリフォーム費用もかかる
⑥１０年も経過すれば設備関係の老朽化が目立つ
⑦売却は損切り覚悟
⑧次のステップへの融資が厳しくなる
などなどです。
収支バランスは大丈夫か？
今回の相談があったのは、空室で毎月の赤字でやって行けないとのこと。
周辺の賃料相場からしても 「金融機関への返済」 ＞ 「家賃収入」
これが元となって夫婦の関係が悪化している。
精神的にも辛くなってきたとのことでした。
では、売却して精算するにしても。。。
査定額はローン返済の残債よりも低い。
売却価格 ＜ ローン返済残債額
つまり、不足分のお金を持ち出しせざるを得ない状況。
収支のバランスって重要ですね。
結局、この方は、３００万円持ち出して
区分所有マンションを売却する結果となりました。
今でも、購入時よりも価格が上昇しているエリアは一部あります。
（ごくまれですが・・・）
区分所有マンションの販売をしている営業マンに聞いたことがあります。
「売却後、立ち行かなくなった所有者もいます。そんな時に購入のデータがあるので、売却しませんかという買取の業者もいるとか」
「区分所有マンションを１戸ではなく３戸同時に売ります」とか。
その理由は、リスク分散できるからだとか。
買わせて売らせて。。。
まだまだそんな業者もいるんですね。
それでも区分所有マンション投資を検討しているなら
まずは、「立地」。
駅から徒歩５分圏内。
そして、周辺の賃料相場と比較してどうなのか？
築１５年程度経過しても、同じ賃料が取れるかどうか？
収益物件として売り出している同程度の区分所有マンションの価格を確認して、ローンの残債と兼ね合いで持ち出しできるだけのお金を持ち合わせているのか？
などなどを勘案してからでもいいかと思います。
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