大阪市借地権 建物が未登録家屋(未登記)

借地権について名義がまだ亡くなった母のままなんです。
相談受けます。
「母のままで売れますか?」

答えは「売れません。」
(きっぱり)

まずは、相続人が複数いる場合、誰が相続するのか
また共有にするのか?

これによってモメるんですね。
実際、別件で相談を受けた案件は、兄弟間で話がまとまらずに
家庭裁判所で調停に。。。w(゚ロ゚;w

それも白黒つけるという意味ではいいかもしれません。
しかし、時間と労力が必要になります。

個人的には、借地権にかかわらず、相続不動産は単独名義にすることをオススメします。

で、この建物は登記されているかどうか?
それによっても手続きが若干違います。

登記されているかどうか?
4月か5月に送られてくる固定資産税の納税通知書。

めくった2枚めに資産の種類と所在・家屋番号と記載されている箇所があります。
その中で家屋番号が記載されていれば、登記されている建物になります。
記載がなければ、未登記(未登録家屋)。

未登記(未登録家屋)の場合、市税事務所に未登録家屋の変更届をしなければなりません。
(登記されている場合は法務局で相続登記をしなければなりません)

そのためには、被相続人の関係書類や相続人の書類などが必要になります。
相続人が複数してその中の一人が相続する場合には、遺産分割協議書の作成も。

市税事務所で受領印を受け取り、その書類をもって大阪市契約管財局へ。
新たに大阪市との土地の賃貸借契約を行なう必要があります。

その上で売却するのか?
借り続けるのかになります。

一番問題なのは、相続が発生しているのに、そのままにしているケース。(T_T)
誰かが借地料を支払わないといけませんし、滞納すると延滞金も含めた弁護士の名前入りで督促状がやってきます。w(゚ロ゚;w

借地権相続でお困りなら、何なりとご相談ください。
TEL 06-6571-0338

 

大阪市借地権 相続

大阪市の借地権で相続が発生した場合について。

借地権者であるお父さんやお母さんがお亡くなりなりました。
この場合、どうなるのか、心配されている相続人の方もいらっしゃるようですね。

実際、借地料の滞納がなく、今後も滞納していなければ
何の問題もなく継続していきます。

ただ、問題が全く無いわけでもないんですね。w(゚ロ゚;w

問題が先送りされているだけなんです。
今後、借地権を譲渡するしても、建物の相続登記をしなければ
譲渡できません。
大阪市から底地の買取をする場合も同じです。

長年に渡り、相続が発生しているのもかかわらず
そのままにしておいた。
相続人の数が増えた。
→ 見ず知らずの相続人まで。

必要もなくなったので売却したい。
→ すんなり進む可能性は低いです。(キッパリ)

その理由として・・・
①相続人の確定や登記登記に時間がかかる
(登記費用負担も件も含めて)
②分割協議に時間がかかる
③大阪市とのやり取りにも時間がかかる

などなどあります。

そのような将来的な煩わしさを考えると
相続が発生した時点でできるだけ速やかに
借地人の変更(相続人)をしておいた方がいいですね。

ポイントは、建物を共有名義にしないこと。
不動産の共有名義は、モメる可能性大!

できれば、単名名義にして、その分は代償分割を行うとか
色々方法はあります。

借地権者の相続はできるだけ速やかに
対応することをおすすめします。

弊社にご相談頂いても結構です。
ご対応させて頂きます。

 

TEL 06-6571-0338

大阪市借地権 借地人名義変更手続き

大阪市借地権の名義変更手続きについて。
①相続による変更手続き
②売買による変更手続き

②の場合は、譲渡承認申請書で売主買主の署名押印(実印)の上で
許可を得る必要があります。

その許可が下りた後に建物の売買を行い、建物名義を買主に。
その上で、新たな連帯保証人を立てて新賃借人として大阪市と土地の
賃貸借契約を結ぶ運びとなります。

①の場合も建物の相続登記を最初に行います。
その上で、新しくなった建物所有者が新賃借人となって
大阪市と土地の賃貸借契約を結びます。

いずれの場合も、連帯保証人が必要であり、
賃料の5年分相当の固定資産を所有しているか所得の証明が必要になります。
具体的には・・・
A 給与所得証明(代表者印押印のもの)
B 課税証明書(所得金額記載のもの)
C 土地、建物の評価証明書

他に、本籍地記載の住民票も必要になります。

各書類は、発行後3ヶ月以内のものに限られるでの、提出するタイミングを考えながら
書類を役所に取りに行った方がいいです。

 

大阪市借地権 売買

大阪市借地権の売買について。

相談を受ける中で多いのが、「借地権って売れるんですか?」
「税理士の先生から、更地にして返さないといけないって言われました」

結論から言えば、大阪市借地権は売買可能です。
売買が可能であっても、大きく資産的な価値のある借地権と
そうでない借地権があります。

資産的な価値のでる借地権は、大阪市から底地を買い取れる借地であり
なおかつ賃貸借面積が査定40㎡間口は4m以上。

逆に、賃貸借面積が、それ以下になると、建替などが難しくなるので
土地としての価値がでないことに起因します。

結果、お隣さんに二束三文で売却するといったことに
限られて来るわけです。

基本、借地権の売買には譲渡承認承諾料が発生します。
(現賃借人様の負担が基本)
売買代金から、その承諾料や諸経費を引いたものが手残りになります。
(譲渡益が発生していれば、その点にも留意が必要です)

 

相続が発生している場合には、まず、相続登記をしてからでないと
売買できないこともご留意下さい。

 

ご不明な点や遠方にいるのでサポートして欲しいなど
何なりとご相談下さい。

TEL 06-6571-0338
E-mail:info@a2103.jp