大阪市借地権の優良化資産は簡単にできる売却

借地権(正式には借地権付建物)という資産をお持ちの借地権者。

簡単にできる資産化の方法は売却ですね。

必要がなくなった借地権や相続で分割が難しいなどの選択を迫られている場合、売却は簡単にできる方法の一つです。

メリットだけではありません。

資産化し易い借地権と、し難い借地権があります。

賃借している土地が大阪市から購入できるかどうか?

また、最低でも賃貸地が50㎡以上間口4m以上(できれば5m以上)あるかなどの条件によっても違ってきます。

また、公道に接道していない借地権などは、売却が非常に難しくなっています。

連棟長屋の1部も単体で売却することが難しく、隣の人に売却するか、同時に売却することでスケールメリット出すという方法もあります。

隣の人も同じタイミングで売却意思があればいいのですが、そうでなければ資産化出来たとしても、価格面で譲歩しなければならないこともあります。

借地権の売却の場合、切っても切り離せない問題もあります。

譲渡承認承諾料です。

基本的な承諾料は路線価の借地権割合の1割程度になります。

この費用を支払わないと大阪市では承認してくれません。

また、一般の借地権においてもこの承諾料で地主とトラブルになるケースがあります。

最近では、地主もネットなどから相場を知っているので、値引きなどに応じてもらえるケースは少ないように思われます。

大阪市の借地権の場合、底地を大阪市から買い上げることによってこの譲渡承認承諾料の免除があります。

その場合、譲渡承認申請と同時に売り払いの申請書も提出することによって可能になる方法です。

ただし、時間がかかることも念頭に入れておきましょう。

分筆されている借地であれば、3ヶ月程度で売払まで可能になります。
その反面、購入希望を提出してから分筆するような場合、最短でも半年程度必要になることがあります。

また、年度が変わると売払価格の算定も変わってくるので4月以降の話であれば、7月8月になってしまいます。

 

現借地権者が、元気なうちに売却しておくのもベターな考えの一つです。仮に相続人が利用しないのであれば、相続人からすればお荷物でしかありません。また、相続人には地代を払いを払い続ける義務があるので、資産というよりもある意味負債になってしまう可能性も否定できません。

狭小借地の場合、相場とかけ離れた価格であっても、後世に禍根を残さないためにも使わない借地や今後使わなくなるであろう借地は売却する方法で資産化しておいてもいいでしょう。

 

相談事例として・・・

①現在の借地を売却すればいくらになりますか?

路線価ベースで査定する場合もありますが、取引ベースで査定する場合もあります。相談者は、あまり物件を知られたくないのか、詳細な情報を教えてくれないこともあります。

そんな場合、あくまでも一般的な査定方法としてというお断りを入れてお話します。

特に狭小借地の場合、一般的な取引事例や路線価の借地権割合など査定方法は、お伝えせず、特異な取引事例としてお伝えすることが多いです。

 

②借地権はまだ値上がりしますか?

経済学者ではないので上がるとも下がるとも言えません。

土地の利用目的によっても多少違いますが、住宅地における借地権なら、相場の変動はあまり起こらないと考えられます。

住宅地における住宅購入者の住宅ローンの返済総額の上限がある程度決まってしまっているので、価格があがればローンを組めなくなります。

逆に、社会情勢に変化があり、マイホームを購入する所得層の年収が上がれば、借地も上がる可能性はあります。

 

③狭小借地を処分したいのですが。

残念ながら、相場に照らしあせて売却することは難しいです。

少しでも高く売却する方法もあるのでご紹介します。

・隣地の方に売却する。

・隣地の方と一緒に売却する。

いずれの場合も、狭小土地を広くし、スケールメリットを出す方法です。

いずれの場合も、困難なら現金化できれば御の字という視点も持ち合わせる心構えも必要になります。

欲張りすぎることで、売却できずに後世に残すことは、相続人にとってもその後の処理を考えると面倒なことになるからです。

相続人が複数いる場合には、相続人間でトラブルになる可能性もあります。

 

④先祖代々守ってきた土地(借地)をどうすれば。。。

祖父から受け継いだ借地を守っていきたいと言う相談もあります。

相続するお子さんはいらっしゃいますか?そして、その借地を守っていこうという意識を持っているかどうか。

借地の場合、子供の代になっても借地料を支払い続ける。このことが負担になるのであれば資産化(現金化)しておくことのほうが相続人は喜びます。

借地上の建物から収益として賃料を受領しているならまだしも、そうでなければ、負担にしかならないことも考えておきましょう。

大阪市借地権 売買 相場

大阪市借地権の売買における相場について。

「借地権が売れるのか」って相談を受けます。
結論から言えば「売れます」

「だったら相場っていくら位?」って次の質問。
借地面積や場所、前面道路、建物の状況(単体か連棟か)などによって大きく違ってきます。

一度ご相談頂ければ、相場はお伝えできるかと思います。

相談するのもイヤって方には・・・

国税庁の毎年公表している路線価ってあるかと思います。


  (国税庁 平成29年度 路線価より)

この画像の真ん中上に薄らとマーキングしました。

これが借地権割合と言われるものです。
商業地域で70% 住宅地では60%の割合となっています。

相場を知りたい物件の前面道路の路線価に×1.25×借地権割合を乗じると概算の相場が出てきます。

ただし、路線価も更地ベースであるので、建物の解体費用等が必要な場合には、その通りにはなりません。
実際の価格としては、建物解体費用等を差し引いた価格を念頭に置かれた方がいいと思います。

何度もお伝えしますが、狭小借地や連棟建物の存在する借地などには当てはまりません。

相場って簡易に査定することはできますが、あくまでもざっくりとしたものなので実際には現場を確認させて頂くなどした方がより正確な相場をお伝えできるかと思います。