大阪市借地権 売買 保証金

大阪市借地権の売買における保証金について。

新賃借人(買主)は売買代金の他にも必要な諸経費があります。
不動産の取引では、登記費用に仲介業者がいれば、不動産仲介手数料。
そして、建物の固定資産税や借地料の日割り計算清算金になります。

そして、新賃借人として契約保証金も必要になります。 
契約保証金の額は賃貸料の6ヶ月分以上になり、端数が出た場合
100円未満は切り上げになります。

例えば・・・
22,034円/月の賃料の場合
22,034×6=132,204円  ⇒ 133,000円の契約保証金となります。

大阪市借地権 売買 査定

大阪市借地権の売買における査定について。

弊社では借地権の査定を行っています。
簡単な査定もできますが、より具体的な査定をさせて頂くために公的機関に調査も行います。

査定のことなら、一度ご相談頂ければ幸いです。

但し、電話だけの相場・査定はお断りしています。
賃貸借面積・接道状況によって大きく査定価格が違ってきます。

建物の状況など、現場の確認をした上で、ご提示させて頂きます。
電話などで概算であってもお伝えすることは、誤解を招きかねない可能性もあります。

売却に伴う査定のご依頼は、ご来店頂き、内容などを確認させて頂いた上で
お話させて頂きます。

できれば、賃借人であることがわかる土地賃貸借契約書か土地賃貸料納入通知書等をご持参頂ければ幸いです。

もちろん、査定は無料です。

 

 

大阪市借地権 売買 相場

大阪市借地権の売買における相場について。

「借地権が売れるのか」って相談を受けます。
結論から言えば「売れます」

「だったら相場っていくら位?」って次の質問。
借地面積や場所、前面道路、建物の状況(単体か連棟か)などによって大きく違ってきます。

一度ご相談頂ければ、相場はお伝えできるかと思います。

相談するのもイヤって方には・・・

国税庁の毎年公表している路線価ってあるかと思います。


  (国税庁 平成29年度 路線価より)

この画像の真ん中上に薄らとマーキングしました。

これが借地権割合と言われるものです。
商業地域で70% 住宅地では60%の割合となっています。

相場を知りたい物件の前面道路の路線価に×1.25×借地権割合を乗じると概算の相場が出てきます。

ただし、路線価も更地ベースであるので、建物の解体費用等が必要な場合には、その通りにはなりません。
実際の価格としては、建物解体費用等を差し引いた価格を念頭に置かれた方がいいと思います。

何度もお伝えしますが、狭小借地や連棟建物の存在する借地などには当てはまりません。

相場って簡易に査定することはできますが、あくまでもざっくりとしたものなので実際には現場を確認させて頂くなどした方がより正確な相場をお伝えできるかと思います。

大阪市借地権 売買 手続き

大阪市借地権の売買をする場合の手続きについて。

大阪市借地権の売買にあっては、契約する前に大阪市から譲渡承認の申請手続きが必要になります。
旧賃借人(売主)と新賃借人(買主)の署名押印(実印)の譲渡承認申請書を大阪市に提出し承認が下りた後で売買契約することをおすすめします。

申請を出してから約1週間程度で許可が下りますが、新賃借人(買主)は、大阪市からの底地買取可能かも事前に確認しておいてもいいと思います。
将来、借地から所有権に変えたいと思っているなら、なおさら確認が必要です。
(中には底地買取できない借地もあります)

 

大阪市借地権 売買 必要書類

大阪市借地権の売買で必要な書類について。
売買する場合に必要書類を準備しておくとスムーズに手続きが進みます。

旧賃借人
 ・印鑑証明1通
(売買の際にも使うので役所で2通取得しておくと手間暇がかかりません)

新賃借人
 ・印鑑証明1通
 ・住民票(本籍地記載のもの)または戸籍の附票
  ※法人の場合は法事の履歴事項全部証明書
 ・適正賃料の5年相当額以上の固定資産、年間所得を有していること。
   A 給与所得証明(代表者印押印のもの)
   B 課税証明書(所得金額記載のもの)
   C 土地。家屋の評価証明書

連帯保証人
 ・新賃借人と同じ

ただし、新賃借人が法人の場合、連帯保証人に法人の代表者がなることはできません。

また、必要書類に関しては発行日より3ヶ月以内となっています。
期限が切れてしまうと、再度、取得する手間と費用がかかりますのでご注意を。

大阪市借地権 底地買取 価格変更

大阪市借地権の底地買取の価格変更について。

底地買取価格は路線価と連動しているところもあるので
路線価ベースで上昇・下降があるのかどうか。
路線価に変化がなければ、基本底地買取価格も変動がないと
思っていいと思います。

また、底地買取でも隣地を所有しているケースには注意も必要。
大阪市から底地を買い取るケースで隣地も所有している場合には
敷地が広くなることでスケールメリットが出るという観点から価格も上がる可能性があります。

事前に聞かれてもいいと思いますし、隣地購入の名義人を同一にしないといった方法も考えられます。
少しでも安く購入したいと考えるなら、そんなことも視野に入れて検討することをおすすめします。

 

大阪市借地権 借地人名義変更手続き

大阪市借地権の名義変更手続きについて。
①相続による変更手続き
②売買による変更手続き

②の場合は、譲渡承認申請書で売主買主の署名押印(実印)の上で
許可を得る必要があります。

その許可が下りた後に建物の売買を行い、建物名義を買主に。
その上で、新たな連帯保証人を立てて新賃借人として大阪市と土地の
賃貸借契約を結ぶ運びとなります。

①の場合も建物の相続登記を最初に行います。
その上で、新しくなった建物所有者が新賃借人となって
大阪市と土地の賃貸借契約を結びます。

いずれの場合も、連帯保証人が必要であり、
賃料の5年分相当の固定資産を所有しているか所得の証明が必要になります。
具体的には・・・
A 給与所得証明(代表者印押印のもの)
B 課税証明書(所得金額記載のもの)
C 土地、建物の評価証明書

他に、本籍地記載の住民票も必要になります。

各書類は、発行後3ヶ月以内のものに限られるでの、提出するタイミングを考えながら
書類を役所に取りに行った方がいいです。

 

大阪市 借地権 更新料

大阪市借地権の更新料について。
更新料はかかりません。
ただし、賃貸借契約を結ぶにあたっては保証金が必要になります。

保証金は月額賃料の6ヶ月分以上となります。

また、土地賃貸借契約書第6条2に記載されていますが、
「甲は、関係法令及び大阪市財産条例の改正並びに経済情勢の変動があったとき、又は、近傍類似の土地の賃貸借料に
比較して不相当となった時等、必要があると認めるときは、賃貸借料を改定することができる」
となっており、賃料の変更の可能性があります。

 

 

大阪市借地権 底地 買取

大阪市の借地権の底地を買い取れるか。
以前、不動産業者に業務委託して、底地の買取を積極的に行っていました。
(現在は、行っていませんが・・・)

今でも大阪市から底地の買取は可能です。
契約管財局に一度相談に行ってみることをおすすめします。

ただし、時間がかかる可能性も。
大阪市が売り払いをする場合、再測量をするかどうか。
それによって時間のかかり方が違うからです。

再測量を行わない借地であれば、早いですが、
再測量をする場合には約3ヶ月は最低でも見ておかないといけないようです。

他にも分筆をしなければならない借地も時間がかかります。
八幡屋で取引した経験から半年もかかったケースもあります。

底地を買い取る予定なら早めにエントリーをして
おいた方がいいと思います。

ただし、意思表示してから、「やっぱり、ヤメた」ってことが無いように。

 

もちろん、底地の買取ができない借地があることも。
まずは、確認することをおすすめします。

面倒だから、おまかせして頂けるなら、
ご相談下さいませ。

電話 06-6571-0338
E-mail:info@a2103.jp

 

お気軽にご連絡下さい。

 

大阪市借地権 売買

大阪市借地権の売買について。

相談を受ける中で多いのが、「借地権って売れるんですか?」
「税理士の先生から、更地にして返さないといけないって言われました」

結論から言えば、大阪市借地権は売買可能です。
売買が可能であっても、大きく資産的な価値のある借地権と
そうでない借地権があります。

資産的な価値のでる借地権は、大阪市から底地を買い取れる借地であり
なおかつ賃貸借面積が査定40㎡間口は4m以上。

逆に、賃貸借面積が、それ以下になると、建替などが難しくなるので
土地としての価値がでないことに起因します。

結果、お隣さんに二束三文で売却するといったことに
限られて来るわけです。

基本、借地権の売買には譲渡承認承諾料が発生します。
(現賃借人様の負担が基本)
売買代金から、その承諾料や諸経費を引いたものが手残りになります。
(譲渡益が発生していれば、その点にも留意が必要です)

 

相続が発生している場合には、まず、相続登記をしてからでないと
売買できないこともご留意下さい。

 

ご不明な点や遠方にいるのでサポートして欲しいなど
何なりとご相談下さい。

TEL 06-6571-0338
E-mail:info@a2103.jp