相続不動産 共有名義

相続不動産 共有名義

不動産を相続したことから始まった

父の所有する賃貸アパートがありました。
父は10年前に他界していましたが、その所有する賃貸アパートは子どもたちにと
法定相続で共有名義にしたんですね。

共有名義にすることで、兄Aにも妹Bにも毎月の家賃収入が安定的に入り兄弟とも喜んでいました。
しかし、妹Bの家族には旦那と子供二人。
その旦那さんが失業してしまい、生活に困る程になってしまいました。
もちろん、妹Bの子どもDは私立中学に通い、子供Eにも複数の習い事を。
妹Bはできれば、子どもたちに不憫な思いをさせたくないとの思いから何とかお金を工面できないかと。。。

そこで思いついたのが、兄Aと所有している共有名義の賃貸アパートの売却。
この不動産を売却すれば、生活が楽になると思い、兄Aに相談。

もちろん、兄Aは、売却には反対。
特にお金に困っているわけでもなく、老後や子供Cの将来の学費に充てる予定をしているので、今売却するつもりはサラサラないわけです。
かと言って妹Bの共有名義分を買い取るお金もない。

兄弟でケンカが勃発。
以降、この兄弟は顔を合わせることもなくなってしまったんです。

更に相続が発生した!

月日は経過し、兄弟で連絡を取り合うこともなくなるほど、仲が悪くなる中で、兄Aは交通事故で、妹Bはガンでたて続けに亡くなります。
このことで更に賃貸アパートの所有権者が増えてしまったんです。

もちろん、兄Aの相続人である妻と子供、妹Bの相続人である夫と二人の子供。
しかも、その2人の子供は未成年。
いがみ合いは続いていたので、今後の賃貸アパートをどうするか?
話し合いは一向にすすみません。(ToT)

20年以上も経過すれば、入居率も悪くなる。
しかし、メンテナンスすることをどちらかが、言い出すわけでもなく。

争続の発端は不動産の共有名義から

未だに続いている家族間の相続トラブル。
もとをたどれば、父が遺言書を残し、「賃貸アパートの名義は兄Aの単名に、その代わりに20年に渡り妹Bには賃料の3分の1を渡す」といった内容にしておくというものありですね。
兄弟間で話し合って賃貸アパートを共有名義にせずどちらか単独の名義にしておくことが懸命でした。
長くて無駄な時間とお金を使って法的に精算するしか、道が残されていないとすれば、賃貸アパートである不動産を共有名義にしておかなければ。。。。
後の祭りです。(ToT)

今でも兄弟仲良くできていた可能性は高いと思われます。
親の思いとして、よく聞きます。
「うちは大丈夫。兄弟みんな仲がいいから」

蓋を開けてみると、モメていることが多々あります。
相談を受ける中でも、「昔は兄弟仲良かったのに何でこんなことになったのかな」って。

そうならないためにも、相続が争続にならないためにも、不動産の共有名義は避けることをオススメします。

相続 不動産 登記

相続不動産登記

亡くなった父名義のマンションがある。
子供はそれぞれすでに自宅を所有しているので必要のないマンション。

家族会議の上でマンションを売却して現金化し、それを分割しようという話で一致。
しかし、お父さん名義のままではマンション売却はできないですね。
まずは相続登記を行う必要があります。

被相続人のお父さんに対して、相続人としては誰がいるのか?
お母さんは?子供は?
色々調べることが必要です。

そのためにお父さんの生まれてからの戸籍謄本や除籍謄本。
役所で取得する必要があります。
過去の経験からしても前妻との間に子供がいた。
離婚していても前妻との間に生まれた子供には相続権があります。

同時に相続人の戸籍謄本や住民票、印鑑証明書も必要になります。

その上で、相続人を確定させる作業がスタートとなります。

遺産分割協議

相続人を確定させる作業とそのマンションをどのように分割するか?
法定相続通りに行うのか?
単独名義にするかによっても違ってきます。
その時に必要になるのが、遺産分割協議書。

だれがどのように相続するのかを記載した証明書。
そのために遺産分割協議書には相続人全員の署名と押印(実印)印鑑証明書添付になります。

このように相続人を確定させ、遺産分割協議書等により相続登記が完了してはじめて売却が可能になります。

もちろん、相続手続きが終わっていなくても売り出すことは可能です。
その場合、決済引き渡しまでに相続登記が完了しておくことが必要になります。

仮に売買契約を結び、決済までの間に相続人間で話がまとまらなかった場合、違約解約になる恐れもあるので注意が必要です。
(例えば、相続手続き中に相続人が亡くなった場合や相続人が海外にいて頻繁に連絡が取れない。戸籍謄本から別に子供がいたなど)

不動産の相続は、複数の相続人が関係する場合、どこでなにが起こるかわかりません。
慎重に事をすすめることをおすすめします。

借地上に複数の借地権者

借地権の相談を受ける中に一筆上の土地(借地)に複数の建物(複数の借地権者)がある場合。
難しい問題が山積していますね。

基本的には、借地権の底地の買取はできないですね。
(単独所有者で)

建物所有者が共同で底地の買取申請を行う。
これによってはじめて、可能になってきます。

ただ、複数建物所有が存在する場合、タイミングが違えばそういうわけにもいかず。。。
2件だけですと、その借地権を売るか買うかのどちらかで可能になります。
しかし、3軒以上の建物所有者がいる場合、調整が難航するケースが多くなります。

できれば、複数の建物を同一所有者に替えて置くことが必要です。
借地権の場合、建物老朽化の問題もあるので、住んでいないなら建物所有者を探し譲ってもらう方法がベスト。

その際、名義の変更承諾料がかかる可能性があるので
借地権付建物の購入と同時に底地買取もできれば、売主の承諾料の負担もなくなるので喜ばれますし、商談もスムーズに進みます。

 

借地権の地代を滞納している

大阪市の借地で地代を滞納している。。。。
上記画像は未払金額内訳です。
(金額はお見せできませんが、相当額の未払金が発生しています)

しかも、地代(賃借料)だけではありません。

利息延滞金も加算されています。
これって必要以上に支払わなければなりません。

だれがこの未払金額を支払うのか?
賃借人であれば、もちろん、相続人や連帯保証人にも
請求がきますね。

基本、借地上の建物に対しての財産を差し押さえることは
しない傾向にあります。
(あくまでも賃貸料払ってくださいねのパターン)

負の遺産が発生する前に、整理できるものはしておいた方がいいですね。
基本、相続放棄できるのは、非相続人が亡くなった日の翌日から3ヶ月。

そうでなければ、債務はついてまわります。

未払金が残ったとしても、方法によっては解決できることも
状況によっては可能です。

一番の問題は、放置して問題を先送りすること。
この先送りが孫やひ孫の代で大きな迷惑に。

仮に放置することで建物の老朽化により他人に怪我をさせた場合。。。
損害賠償請求の可能性もあります。

早め早めの対応をオススメします。

 

借地権で売る?所有権で売る?

大阪市借地権のご相談の中で多いのが、
「塚本先生、借地権のまま売るほうがいいですか?それとも所有権にして売ったほうがいいですか?」という質問です。

その不動産一つ一つによって判断は分かれるところですね。
7~8坪の借地権を所有権にして売る価値は?
あまりないと思いますね。

他業者さんに相談されて言われることですが
「まずは大阪市から売払いを受けて所有権に変えてから売りましょう」。

借地権 → 所有権 の売却のメリット・デメリットをお伝えすると。。。
メリット
①所有権にしているので地代(借地料)を気にせずじっくり売ることができる。
②買主さんは金融機関から融資を受けることが可能になるので売りやすくなる。

他業者さんが「所有権にしてから」と言われるのは上記のメリットがあるからだと思いますが、もう一つ。
所有権にすると売買価格が高くなるので、仲介手数料も高くなる。w(゚ロ゚;w

デメリット
①時間がかかる。大阪市からの買取希望の申し込みタイミングによっては半年以上かかることも。
(中には近隣との測量の調整で3年かかったケースもあります)
②売却益が出た場合、5年以内の短期譲渡では約40%の譲渡益に対する課税がかかります。

借地権のままの売却の場合
メリット
①時間をかけずに売却することができる。
②更地にする必要がない。

デメリット
①基本、現金でしか取引ができないので買主が限定される可能性が高い。
(買主はよほどのことがない限り購入に対し融資を受けれない)
②場合によっては譲渡書き換え承諾料の支払いがある。
(名義変更と同時に売払を受ける場合には、承諾料をかからない方法もあります)

どちらがよりメリットを享受できるか?

考えて判断してもいいですね。

大阪市契約管財局と港湾局でも違いがあります。
またご不明な点がありましたら、何なりとご相談ください。
※メールだけでは、ご回答できない部分もあります。
できれば、ご来店の上、ご面談でのご相談をお願いしております。

 

 

大阪市港湾局 土地買受希望エントリーシート

大阪市港湾局管轄の借地について。

港湾局管轄の借地についても一部買い取りが可能なエリアがあります。
物件を調査する際には、必ず確認すべき内容ですね。

借地のままでは使い勝手が悪いので大阪市港湾局から底地を買い取り
できれば所有権にしたいところです。

そのためには、港湾局に「土地買受希望エントリーシート」に記入。
申込みをしなければなりません。w(゚ロ゚;w

申し込んでから、どれくらいで売り払をしてくれるのか?
このエントリーシートによれば、7~8年程度先になるようです。
(担当者に聞きましたが、もっとかかるようです)

ただし、早期買受を希望する場合には、賃借人の負担と責任において境界確定、分筆登記も可能。

測量に関しては港湾局の指導のもと賃借人が委託した測量事業者が実施することになっています。

 

1筆の土地に賃借人1名の場合、隣地との調整が必要ですが
比較的スムーズに測量できるかと思います。

その一方で、1筆の土地に賃借人が複数いる場合
分筆の作業があるので費用負担もおおくなります。

測量費などの費用や地代との兼ね合いで8年も待てるのかどうか。

但し、現在の行政のトップが政策の変更で売り払を行わなくなる可能性もあります。
買い取りを希望されるなら、早めに準備をしたほうがいいですね。

 

 

借地権 未登録家屋の変更届け 注意点

大阪市の借地権について、相続が発生した場合、
まずは、建物が登記されていれば、相続登記。
登記されていない場合には、未登録家屋の変更届を市税事務所に提出します。

市税事務所で受理され受領印も押印。
これで、契約管財局に持って行けば、手続きも完了。。。。

ここに注意点があります。

市税事務所で受理されても、契約管財局でOKとなるかどうか。
最後の最後まで、法定相続人が確定されるまで契約管財局は追いかけます。
(当然のことですが。。。)

特に被相続人が旧法戸籍の「婦」の場合、
その前の除籍謄本まで調べないと真実がわかりません。

ほぼないですが、その被相続人に以前に子供がいたって可能性だって否定できないからです。

意外に、司法書士の先生などに依頼せず、自分でやってしまう場合には注意が必要です。

大阪市借地権 建物が未登録家屋(未登記)

借地権について名義がまだ亡くなった母のままなんです。
相談受けます。
「母のままで売れますか?」

答えは「売れません。」
(きっぱり)

まずは、相続人が複数いる場合、誰が相続するのか
また共有にするのか?

これによってモメるんですね。
実際、別件で相談を受けた案件は、兄弟間で話がまとまらずに
家庭裁判所で調停に。。。w(゚ロ゚;w

それも白黒つけるという意味ではいいかもしれません。
しかし、時間と労力が必要になります。

個人的には、借地権にかかわらず、相続不動産は単独名義にすることをオススメします。

で、この建物は登記されているかどうか?
それによっても手続きが若干違います。

登記されているかどうか?
4月か5月に送られてくる固定資産税の納税通知書。

めくった2枚めに資産の種類と所在・家屋番号と記載されている箇所があります。
その中で家屋番号が記載されていれば、登記されている建物になります。
記載がなければ、未登記(未登録家屋)。

未登記(未登録家屋)の場合、市税事務所に未登録家屋の変更届をしなければなりません。
(登記されている場合は法務局で相続登記をしなければなりません)

そのためには、被相続人の関係書類や相続人の書類などが必要になります。
相続人が複数してその中の一人が相続する場合には、遺産分割協議書の作成も。

市税事務所で受領印を受け取り、その書類をもって大阪市契約管財局へ。
新たに大阪市との土地の賃貸借契約を行なう必要があります。

その上で売却するのか?
借り続けるのかになります。

一番問題なのは、相続が発生しているのに、そのままにしているケース。(T_T)
誰かが借地料を支払わないといけませんし、滞納すると延滞金も含めた弁護士の名前入りで督促状がやってきます。w(゚ロ゚;w

借地権相続でお困りなら、何なりとご相談ください。
TEL 06-6571-0338

 

大阪市借地権 売買 増築

大阪市借地権付建物の増築について。
売却する前に、調べて置かないことがあります。

その建物は増改築されていないか?ということです。

大阪市との土地賃貸借契約書の中には
使用目的として自己所有の「非堅固建物敷地」としてのみ
使用しなければならない・・・とあります。

非堅固・・・木造2階建てと理解して頂ければ。。。

これが、その後、建物を増築して3階建てに。。。
契約の内容が違ってくるので、建て替え承諾料を請求される可能性大です。

契約書を作り直した上で、借地権の譲渡になりますので
ご注意が必要です。

実際、過去の取引物件の中でこのような事例があり
費用と時間がかかりました。

くれぐれもご注意下さい。

明らかに増築している場合。。。
木造2階建て → 3階建て

鉄骨3階 → 鉄骨4階 など

大阪市借地権 相続

大阪市の借地権で相続が発生した場合について。

借地権者であるお父さんやお母さんがお亡くなりなりました。
この場合、どうなるのか、心配されている相続人の方もいらっしゃるようですね。

実際、借地料の滞納がなく、今後も滞納していなければ
何の問題もなく継続していきます。

ただ、問題が全く無いわけでもないんですね。w(゚ロ゚;w

問題が先送りされているだけなんです。
今後、借地権を譲渡するしても、建物の相続登記をしなければ
譲渡できません。
大阪市から底地の買取をする場合も同じです。

長年に渡り、相続が発生しているのもかかわらず
そのままにしておいた。
相続人の数が増えた。
→ 見ず知らずの相続人まで。

必要もなくなったので売却したい。
→ すんなり進む可能性は低いです。(キッパリ)

その理由として・・・
①相続人の確定や登記登記に時間がかかる
(登記費用負担も件も含めて)
②分割協議に時間がかかる
③大阪市とのやり取りにも時間がかかる

などなどあります。

そのような将来的な煩わしさを考えると
相続が発生した時点でできるだけ速やかに
借地人の変更(相続人)をしておいた方がいいですね。

ポイントは、建物を共有名義にしないこと。
不動産の共有名義は、モメる可能性大!

できれば、単名名義にして、その分は代償分割を行うとか
色々方法はあります。

借地権者の相続はできるだけ速やかに
対応することをおすすめします。

弊社にご相談頂いても結構です。
ご対応させて頂きます。

 

TEL 06-6571-0338