借地権で売る?所有権で売る?

大阪市借地権のご相談の中で多いのが、
「塚本先生、借地権のまま売るほうがいいですか?それとも所有権にして売ったほうがいいですか?」という質問です。

その不動産一つ一つによって判断は分かれるところですね。
7~8坪の借地権を所有権にして売る価値は?
あまりないと思いますね。

他業者さんに相談されて言われることですが
「まずは大阪市から売払いを受けて所有権に変えてから売りましょう」。

借地権 → 所有権 の売却のメリット・デメリットをお伝えすると。。。
メリット
①所有権にしているので地代(借地料)を気にせずじっくり売ることができる。
②買主さんは金融機関から融資を受けることが可能になるので売りやすくなる。

他業者さんが「所有権にしてから」と言われるのは上記のメリットがあるからだと思いますが、もう一つ。
所有権にすると売買価格が高くなるので、仲介手数料も高くなる。w(゚ロ゚;w

デメリット
①時間がかかる。大阪市からの買取希望の申し込みタイミングによっては半年以上かかることも。
(中には近隣との測量の調整で3年かかったケースもあります)
②売却益が出た場合、5年以内の短期譲渡では約40%の譲渡益に対する課税がかかります。

借地権のままの売却の場合
メリット
①時間をかけずに売却することができる。
②更地にする必要がない。

デメリット
①基本、現金でしか取引ができないので買主が限定される可能性が高い。
(買主はよほどのことがない限り購入に対し融資を受けれない)
②場合によっては譲渡書き換え承諾料の支払いがある。
(名義変更と同時に売払を受ける場合には、承諾料をかからない方法もあります)

どちらがよりメリットを享受できるか?

考えて判断してもいいですね。

大阪市契約管財局と港湾局でも違いがあります。
またご不明な点がありましたら、何なりとご相談ください。
※メールだけでは、ご回答できない部分もあります。
できれば、ご来店の上、ご面談でのご相談をお願いしております。

 

 

大阪市港湾局 土地買受希望エントリーシート

大阪市港湾局管轄の借地について。

港湾局管轄の借地についても一部買い取りが可能なエリアがあります。
物件を調査する際には、必ず確認すべき内容ですね。

借地のままでは使い勝手が悪いので大阪市港湾局から底地を買い取り
できれば所有権にしたいところです。

そのためには、港湾局に「土地買受希望エントリーシート」に記入。
申込みをしなければなりません。w(゚ロ゚;w

申し込んでから、どれくらいで売り払をしてくれるのか?
このエントリーシートによれば、7~8年程度先になるようです。
(担当者に聞きましたが、もっとかかるようです)

ただし、早期買受を希望する場合には、賃借人の負担と責任において境界確定、分筆登記も可能。

測量に関しては港湾局の指導のもと賃借人が委託した測量事業者が実施することになっています。

 

1筆の土地に賃借人1名の場合、隣地との調整が必要ですが
比較的スムーズに測量できるかと思います。

その一方で、1筆の土地に賃借人が複数いる場合
分筆の作業があるので費用負担もおおくなります。

測量費などの費用や地代との兼ね合いで8年も待てるのかどうか。

但し、現在の行政のトップが政策の変更で売り払を行わなくなる可能性もあります。
買い取りを希望されるなら、早めに準備をしたほうがいいですね。

 

 

借地権 未登録家屋の変更届け 注意点

大阪市の借地権について、相続が発生した場合、
まずは、建物が登記されていれば、相続登記。
登記されていない場合には、未登録家屋の変更届を市税事務所に提出します。

市税事務所で受理され受領印も押印。
これで、契約管財局に持って行けば、手続きも完了。。。。

ここに注意点があります。

市税事務所で受理されても、契約管財局でOKとなるかどうか。
最後の最後まで、法定相続人が確定されるまで契約管財局は追いかけます。
(当然のことですが。。。)

特に被相続人が旧法戸籍の「婦」の場合、
その前の除籍謄本まで調べないと真実がわかりません。

ほぼないですが、その被相続人に以前に子供がいたって可能性だって否定できないからです。

意外に、司法書士の先生などに依頼せず、自分でやってしまう場合には注意が必要です。

大阪市借地権 建物が未登録家屋(未登記)

借地権について名義がまだ亡くなった母のままなんです。
相談受けます。
「母のままで売れますか?」

答えは「売れません。」
(きっぱり)

まずは、相続人が複数いる場合、誰が相続するのか
また共有にするのか?

これによってモメるんですね。
実際、別件で相談を受けた案件は、兄弟間で話がまとまらずに
家庭裁判所で調停に。。。w(゚ロ゚;w

それも白黒つけるという意味ではいいかもしれません。
しかし、時間と労力が必要になります。

個人的には、借地権にかかわらず、相続不動産は単独名義にすることをオススメします。

で、この建物は登記されているかどうか?
それによっても手続きが若干違います。

登記されているかどうか?
4月か5月に送られてくる固定資産税の納税通知書。

めくった2枚めに資産の種類と所在・家屋番号と記載されている箇所があります。
その中で家屋番号が記載されていれば、登記されている建物になります。
記載がなければ、未登記(未登録家屋)。

未登記(未登録家屋)の場合、市税事務所に未登録家屋の変更届をしなければなりません。
(登記されている場合は法務局で相続登記をしなければなりません)

そのためには、被相続人の関係書類や相続人の書類などが必要になります。
相続人が複数してその中の一人が相続する場合には、遺産分割協議書の作成も。

市税事務所で受領印を受け取り、その書類をもって大阪市契約管財局へ。
新たに大阪市との土地の賃貸借契約を行なう必要があります。

その上で売却するのか?
借り続けるのかになります。

一番問題なのは、相続が発生しているのに、そのままにしているケース。(T_T)
誰かが借地料を支払わないといけませんし、滞納すると延滞金も含めた弁護士の名前入りで督促状がやってきます。w(゚ロ゚;w

借地権相続でお困りなら、何なりとご相談ください。
TEL 06-6571-0338

 

大阪市借地権 売買 増築

大阪市借地権付建物の増築について。
売却する前に、調べて置かないことがあります。

その建物は増改築されていないか?ということです。

大阪市との土地賃貸借契約書の中には
使用目的として自己所有の「非堅固建物敷地」としてのみ
使用しなければならない・・・とあります。

非堅固・・・木造2階建てと理解して頂ければ。。。

これが、その後、建物を増築して3階建てに。。。
契約の内容が違ってくるので、建て替え承諾料を請求される可能性大です。

契約書を作り直した上で、借地権の譲渡になりますので
ご注意が必要です。

実際、過去の取引物件の中でこのような事例があり
費用と時間がかかりました。

くれぐれもご注意下さい。

明らかに増築している場合。。。
木造2階建て → 3階建て

鉄骨3階 → 鉄骨4階 など

大阪市借地権 相続

大阪市の借地権で相続が発生した場合について。

借地権者であるお父さんやお母さんがお亡くなりなりました。
この場合、どうなるのか、心配されている相続人の方もいらっしゃるようですね。

実際、借地料の滞納がなく、今後も滞納していなければ
何の問題もなく継続していきます。

ただ、問題が全く無いわけでもないんですね。w(゚ロ゚;w

問題が先送りされているだけなんです。
今後、借地権を譲渡するしても、建物の相続登記をしなければ
譲渡できません。
大阪市から底地の買取をする場合も同じです。

長年に渡り、相続が発生しているのもかかわらず
そのままにしておいた。
相続人の数が増えた。
→ 見ず知らずの相続人まで。

必要もなくなったので売却したい。
→ すんなり進む可能性は低いです。(キッパリ)

その理由として・・・
①相続人の確定や登記登記に時間がかかる
(登記費用負担も件も含めて)
②分割協議に時間がかかる
③大阪市とのやり取りにも時間がかかる

などなどあります。

そのような将来的な煩わしさを考えると
相続が発生した時点でできるだけ速やかに
借地人の変更(相続人)をしておいた方がいいですね。

ポイントは、建物を共有名義にしないこと。
不動産の共有名義は、モメる可能性大!

できれば、単名名義にして、その分は代償分割を行うとか
色々方法はあります。

借地権者の相続はできるだけ速やかに
対応することをおすすめします。

弊社にご相談頂いても結構です。
ご対応させて頂きます。

 

TEL 06-6571-0338

大阪市生野区 借地権

大阪市生野区でも借地権が点在するエリアです。
大阪市借地権、一般借地権などの相談を受けております。
大阪市借地権以上に複雑なのが地主さんとの交渉等。

実際に相談から取引までに何度も地主さんと話し合いを重ね
取引至ったケースも少なくありません。

借地権者として、どう利活用できるのか?
もしくは売却するのかなど、お客様目線で
ご提案させて頂きます。

大阪市生野区の借地権でお困りなら
弊社にご相談下さい。

電話での安易な相場確認などはお断りしております。
(お応えする以上は責任がありますので、面談の上しっかりと調査した上でのご回答になることをご了承下さい)

大阪市借地権の優良化資産は簡単にできる売却

借地権(正式には借地権付建物)という資産をお持ちの借地権者。

簡単にできる資産化の方法は売却ですね。

必要がなくなった借地権や相続で分割が難しいなどの選択を迫られている場合、売却は簡単にできる方法の一つです。

メリットだけではありません。

資産化し易い借地権と、し難い借地権があります。

賃借している土地が大阪市から購入できるかどうか?

また、最低でも賃貸地が50㎡以上間口4m以上(できれば5m以上)あるかなどの条件によっても違ってきます。

また、公道に接道していない借地権などは、売却が非常に難しくなっています。

連棟長屋の1部も単体で売却することが難しく、隣の人に売却するか、同時に売却することでスケールメリット出すという方法もあります。

隣の人も同じタイミングで売却意思があればいいのですが、そうでなければ資産化出来たとしても、価格面で譲歩しなければならないこともあります。

借地権の売却の場合、切っても切り離せない問題もあります。

譲渡承認承諾料です。

基本的な承諾料は路線価の借地権割合の1割程度になります。

この費用を支払わないと大阪市では承認してくれません。

また、一般の借地権においてもこの承諾料で地主とトラブルになるケースがあります。

最近では、地主もネットなどから相場を知っているので、値引きなどに応じてもらえるケースは少ないように思われます。

大阪市の借地権の場合、底地を大阪市から買い上げることによってこの譲渡承認承諾料の免除があります。

その場合、譲渡承認申請と同時に売り払いの申請書も提出することによって可能になる方法です。

ただし、時間がかかることも念頭に入れておきましょう。

分筆されている借地であれば、3ヶ月程度で売払まで可能になります。
その反面、購入希望を提出してから分筆するような場合、最短でも半年程度必要になることがあります。

また、年度が変わると売払価格の算定も変わってくるので4月以降の話であれば、7月8月になってしまいます。

 

現借地権者が、元気なうちに売却しておくのもベターな考えの一つです。仮に相続人が利用しないのであれば、相続人からすればお荷物でしかありません。また、相続人には地代を払いを払い続ける義務があるので、資産というよりもある意味負債になってしまう可能性も否定できません。

狭小借地の場合、相場とかけ離れた価格であっても、後世に禍根を残さないためにも使わない借地や今後使わなくなるであろう借地は売却する方法で資産化しておいてもいいでしょう。

 

相談事例として・・・

①現在の借地を売却すればいくらになりますか?

路線価ベースで査定する場合もありますが、取引ベースで査定する場合もあります。相談者は、あまり物件を知られたくないのか、詳細な情報を教えてくれないこともあります。

そんな場合、あくまでも一般的な査定方法としてというお断りを入れてお話します。

特に狭小借地の場合、一般的な取引事例や路線価の借地権割合など査定方法は、お伝えせず、特異な取引事例としてお伝えすることが多いです。

 

②借地権はまだ値上がりしますか?

経済学者ではないので上がるとも下がるとも言えません。

土地の利用目的によっても多少違いますが、住宅地における借地権なら、相場の変動はあまり起こらないと考えられます。

住宅地における住宅購入者の住宅ローンの返済総額の上限がある程度決まってしまっているので、価格があがればローンを組めなくなります。

逆に、社会情勢に変化があり、マイホームを購入する所得層の年収が上がれば、借地も上がる可能性はあります。

 

③狭小借地を処分したいのですが。

残念ながら、相場に照らしあせて売却することは難しいです。

少しでも高く売却する方法もあるのでご紹介します。

・隣地の方に売却する。

・隣地の方と一緒に売却する。

いずれの場合も、狭小土地を広くし、スケールメリットを出す方法です。

いずれの場合も、困難なら現金化できれば御の字という視点も持ち合わせる心構えも必要になります。

欲張りすぎることで、売却できずに後世に残すことは、相続人にとってもその後の処理を考えると面倒なことになるからです。

相続人が複数いる場合には、相続人間でトラブルになる可能性もあります。

 

④先祖代々守ってきた土地(借地)をどうすれば。。。

祖父から受け継いだ借地を守っていきたいと言う相談もあります。

相続するお子さんはいらっしゃいますか?そして、その借地を守っていこうという意識を持っているかどうか。

借地の場合、子供の代になっても借地料を支払い続ける。このことが負担になるのであれば資産化(現金化)しておくことのほうが相続人は喜びます。

借地上の建物から収益として賃料を受領しているならまだしも、そうでなければ、負担にしかならないことも考えておきましょう。

大阪市借地権 買取

大阪市借地権付建物を所有しているが現金化したい。
もしくは、相続で受け継ぐが所有する意思はない。

その不動産に特に思い入れもなく、現金化できればいいという場合には一度
ご相談下さい。

買取も可能です。
ただし、相続が発生している場合には、相続登記が最初に必要になります。

条件として、狭小土地などは不可となります。
大阪市との賃貸借契約の面積が60㎡以上、間口4m以上。
大阪市から売り払いが受けられるものに限ります。

もちろん、手続きは代行させて頂きます。
(※大阪市とのやり取りについて)

査定するにあたって、売払価格の調査をするので、最初に委任状と印鑑証明書が必要になります。
また、相続が発生している場合には、被相続人との関係がわかる書類が必要になります。
できれば、相続登記を終わらせておくことをおすすめします。

相続人が複数の場合、法定相続や遺産分割で単独名義にするかなど
検討事項もあるかと思います。
何なりとご相談下さいませ。

TEL 06-6571-0338

大阪市借地権 売買 登記簿謄本

大阪市借地権の売買における登記簿謄本について。

売買する際に、建物の登記簿謄本が必要になります。
現在の所有者と大阪市との賃貸借契約者が同一かどうか。
その上で、地上物件譲渡承認申請書とあわせて提出。

承認が下りてから売買契約という流れになります。

また、取引後に所有者の移転登記後の建物登記簿謄本も必要になります。
決済の際、司法書士の先生にお願いするかと思いますが、同時に建物の登記簿謄本を別途1通頂きたいと伝えておくことで建物の登記簿謄本を取り寄せる手間が省けます。