大阪市借地権 売買 増築

大阪市借地権付建物の増築について。
売却する前に、調べて置かないことがあります。

その建物は増改築されていないか?ということです。

大阪市との土地賃貸借契約書の中には
使用目的として自己所有の「非堅固建物敷地」としてのみ
使用しなければならない・・・とあります。

非堅固・・・木造2階建てと理解して頂ければ。。。

これが、その後、建物を増築して3階建てに。。。
契約の内容が違ってくるので、建て替え承諾料を請求される可能性大です。

契約書を作り直した上で、借地権の譲渡になりますので
ご注意が必要です。

実際、過去の取引物件の中でこのような事例があり
費用と時間がかかりました。

くれぐれもご注意下さい。

明らかに増築している場合。。。
木造2階建て → 3階建て

鉄骨3階 → 鉄骨4階 など

大阪市借地権 相続

大阪市の借地権で相続が発生した場合について。

借地権者であるお父さんやお母さんがお亡くなりなりました。
この場合、どうなるのか、心配されている相続人の方もいらっしゃるようですね。

実際、借地料の滞納がなく、今後も滞納していなければ
何の問題もなく継続していきます。

ただ、問題が全く無いわけでもないんですね。w(゚ロ゚;w

問題が先送りされているだけなんです。
今後、借地権を譲渡するしても、建物の相続登記をしなければ
譲渡できません。
大阪市から底地の買取をする場合も同じです。

長年に渡り、相続が発生しているのもかかわらず
そのままにしておいた。
相続人の数が増えた。
→ 見ず知らずの相続人まで。

必要もなくなったので売却したい。
→ すんなり進む可能性は低いです。(キッパリ)

その理由として・・・
①相続人の確定や登記登記に時間がかかる
(登記費用負担も件も含めて)
②分割協議に時間がかかる
③大阪市とのやり取りにも時間がかかる

などなどあります。

そのような将来的な煩わしさを考えると
相続が発生した時点でできるだけ速やかに
借地人の変更(相続人)をしておいた方がいいですね。

ポイントは、建物を共有名義にしないこと。
不動産の共有名義は、モメる可能性大!

できれば、単名名義にして、その分は代償分割を行うとか
色々方法はあります。

借地権者の相続はできるだけ速やかに
対応することをおすすめします。

弊社にご相談頂いても結構です。
ご対応させて頂きます。

 

TEL 06-6571-0338

大阪市生野区 借地権

大阪市生野区でも借地権が点在するエリアです。
大阪市借地権、一般借地権などの相談を受けております。
大阪市借地権以上に複雑なのが地主さんとの交渉等。

実際に相談から取引までに何度も地主さんと話し合いを重ね
取引至ったケースも少なくありません。

借地権者として、どう利活用できるのか?
もしくは売却するのかなど、お客様目線で
ご提案させて頂きます。

大阪市生野区の借地権でお困りなら
弊社にご相談下さい。

電話での安易な相場確認などはお断りしております。
(お応えする以上は責任がありますので、面談の上しっかりと調査した上でのご回答になることをご了承下さい)

大阪市借地権の優良化資産は簡単にできる売却

借地権(正式には借地権付建物)という資産をお持ちの借地権者。

簡単にできる資産化の方法は売却ですね。

必要がなくなった借地権や相続で分割が難しいなどの選択を迫られている場合、売却は簡単にできる方法の一つです。

メリットだけではありません。

資産化し易い借地権と、し難い借地権があります。

賃借している土地が大阪市から購入できるかどうか?

また、最低でも賃貸地が50㎡以上間口4m以上(できれば5m以上)あるかなどの条件によっても違ってきます。

また、公道に接道していない借地権などは、売却が非常に難しくなっています。

連棟長屋の1部も単体で売却することが難しく、隣の人に売却するか、同時に売却することでスケールメリット出すという方法もあります。

隣の人も同じタイミングで売却意思があればいいのですが、そうでなければ資産化出来たとしても、価格面で譲歩しなければならないこともあります。

借地権の売却の場合、切っても切り離せない問題もあります。

譲渡承認承諾料です。

基本的な承諾料は路線価の借地権割合の1割程度になります。

この費用を支払わないと大阪市では承認してくれません。

また、一般の借地権においてもこの承諾料で地主とトラブルになるケースがあります。

最近では、地主もネットなどから相場を知っているので、値引きなどに応じてもらえるケースは少ないように思われます。

大阪市の借地権の場合、底地を大阪市から買い上げることによってこの譲渡承認承諾料の免除があります。

その場合、譲渡承認申請と同時に売り払いの申請書も提出することによって可能になる方法です。

ただし、時間がかかることも念頭に入れておきましょう。

分筆されている借地であれば、3ヶ月程度で売払まで可能になります。
その反面、購入希望を提出してから分筆するような場合、最短でも半年程度必要になることがあります。

また、年度が変わると売払価格の算定も変わってくるので4月以降の話であれば、7月8月になってしまいます。

 

現借地権者が、元気なうちに売却しておくのもベターな考えの一つです。仮に相続人が利用しないのであれば、相続人からすればお荷物でしかありません。また、相続人には地代を払いを払い続ける義務があるので、資産というよりもある意味負債になってしまう可能性も否定できません。

狭小借地の場合、相場とかけ離れた価格であっても、後世に禍根を残さないためにも使わない借地や今後使わなくなるであろう借地は売却する方法で資産化しておいてもいいでしょう。

 

相談事例として・・・

①現在の借地を売却すればいくらになりますか?

路線価ベースで査定する場合もありますが、取引ベースで査定する場合もあります。相談者は、あまり物件を知られたくないのか、詳細な情報を教えてくれないこともあります。

そんな場合、あくまでも一般的な査定方法としてというお断りを入れてお話します。

特に狭小借地の場合、一般的な取引事例や路線価の借地権割合など査定方法は、お伝えせず、特異な取引事例としてお伝えすることが多いです。

 

②借地権はまだ値上がりしますか?

経済学者ではないので上がるとも下がるとも言えません。

土地の利用目的によっても多少違いますが、住宅地における借地権なら、相場の変動はあまり起こらないと考えられます。

住宅地における住宅購入者の住宅ローンの返済総額の上限がある程度決まってしまっているので、価格があがればローンを組めなくなります。

逆に、社会情勢に変化があり、マイホームを購入する所得層の年収が上がれば、借地も上がる可能性はあります。

 

③狭小借地を処分したいのですが。

残念ながら、相場に照らしあせて売却することは難しいです。

少しでも高く売却する方法もあるのでご紹介します。

・隣地の方に売却する。

・隣地の方と一緒に売却する。

いずれの場合も、狭小土地を広くし、スケールメリットを出す方法です。

いずれの場合も、困難なら現金化できれば御の字という視点も持ち合わせる心構えも必要になります。

欲張りすぎることで、売却できずに後世に残すことは、相続人にとってもその後の処理を考えると面倒なことになるからです。

相続人が複数いる場合には、相続人間でトラブルになる可能性もあります。

 

④先祖代々守ってきた土地(借地)をどうすれば。。。

祖父から受け継いだ借地を守っていきたいと言う相談もあります。

相続するお子さんはいらっしゃいますか?そして、その借地を守っていこうという意識を持っているかどうか。

借地の場合、子供の代になっても借地料を支払い続ける。このことが負担になるのであれば資産化(現金化)しておくことのほうが相続人は喜びます。

借地上の建物から収益として賃料を受領しているならまだしも、そうでなければ、負担にしかならないことも考えておきましょう。

大阪市借地権 買取

大阪市借地権付建物を所有しているが現金化したい。
もしくは、相続で受け継ぐが所有する意思はない。

その不動産に特に思い入れもなく、現金化できればいいという場合には一度
ご相談下さい。

買取も可能です。
ただし、相続が発生している場合には、相続登記が最初に必要になります。

条件として、狭小土地などは不可となります。
大阪市との賃貸借契約の面積が60㎡以上、間口4m以上。
大阪市から売り払いが受けられるものに限ります。

もちろん、手続きは代行させて頂きます。
(※大阪市とのやり取りについて)

査定するにあたって、売払価格の調査をするので、最初に委任状と印鑑証明書が必要になります。
また、相続が発生している場合には、被相続人との関係がわかる書類が必要になります。
できれば、相続登記を終わらせておくことをおすすめします。

相続人が複数の場合、法定相続や遺産分割で単独名義にするかなど
検討事項もあるかと思います。
何なりとご相談下さいませ。

TEL 06-6571-0338

大阪市借地権 売買 登記簿謄本

大阪市借地権の売買における登記簿謄本について。

売買する際に、建物の登記簿謄本が必要になります。
現在の所有者と大阪市との賃貸借契約者が同一かどうか。
その上で、地上物件譲渡承認申請書とあわせて提出。

承認が下りてから売買契約という流れになります。

また、取引後に所有者の移転登記後の建物登記簿謄本も必要になります。
決済の際、司法書士の先生にお願いするかと思いますが、同時に建物の登記簿謄本を別途1通頂きたいと伝えておくことで建物の登記簿謄本を取り寄せる手間が省けます。

大阪市借地権 売買 保証金

大阪市借地権の売買における保証金について。

新賃借人(買主)は売買代金の他にも必要な諸経費があります。
不動産の取引では、登記費用に仲介業者がいれば、不動産仲介手数料。
そして、建物の固定資産税や借地料の日割り計算清算金になります。

そして、新賃借人として契約保証金も必要になります。 
契約保証金の額は賃貸料の6ヶ月分以上になり、端数が出た場合
100円未満は切り上げになります。

例えば・・・
22,034円/月の賃料の場合
22,034×6=132,204円  ⇒ 133,000円の契約保証金となります。

大阪市借地権 売買 査定

大阪市借地権の売買における査定について。

弊社では借地権の査定を行っています。
簡単な査定もできますが、より具体的な査定をさせて頂くために公的機関に調査も行います。

査定のことなら、一度ご相談頂ければ幸いです。

但し、電話だけの相場・査定はお断りしています。
賃貸借面積・接道状況によって大きく査定価格が違ってきます。

建物の状況など、現場の確認をした上で、ご提示させて頂きます。
電話などで概算であってもお伝えすることは、誤解を招きかねない可能性もあります。

売却に伴う査定のご依頼は、ご来店頂き、内容などを確認させて頂いた上で
お話させて頂きます。

できれば、賃借人であることがわかる土地賃貸借契約書か土地賃貸料納入通知書等をご持参頂ければ幸いです。

もちろん、査定は無料です。

 

 

大阪市借地権 売買 相場

大阪市借地権の売買における相場について。

「借地権が売れるのか」って相談を受けます。
結論から言えば「売れます」

「だったら相場っていくら位?」って次の質問。
借地面積や場所、前面道路、建物の状況(単体か連棟か)などによって大きく違ってきます。

一度ご相談頂ければ、相場はお伝えできるかと思います。

相談するのもイヤって方には・・・

国税庁の毎年公表している路線価ってあるかと思います。


  (国税庁 平成29年度 路線価より)

この画像の真ん中上に薄らとマーキングしました。

これが借地権割合と言われるものです。
商業地域で70% 住宅地では60%の割合となっています。

相場を知りたい物件の前面道路の路線価に×1.25×借地権割合を乗じると概算の相場が出てきます。

ただし、路線価も更地ベースであるので、建物の解体費用等が必要な場合には、その通りにはなりません。
実際の価格としては、建物解体費用等を差し引いた価格を念頭に置かれた方がいいと思います。

何度もお伝えしますが、狭小借地や連棟建物の存在する借地などには当てはまりません。

相場って簡易に査定することはできますが、あくまでもざっくりとしたものなので実際には現場を確認させて頂くなどした方がより正確な相場をお伝えできるかと思います。

大阪市借地権 売買 手続き

大阪市借地権の売買をする場合の手続きについて。

大阪市借地権の売買にあっては、契約する前に大阪市から譲渡承認の申請手続きが必要になります。
旧賃借人(売主)と新賃借人(買主)の署名押印(実印)の譲渡承認申請書を大阪市に提出し承認が下りた後で売買契約することをおすすめします。

申請を出してから約1週間程度で許可が下りますが、新賃借人(買主)は、大阪市からの底地買取可能かも事前に確認しておいてもいいと思います。
将来、借地から所有権に変えたいと思っているなら、なおさら確認が必要です。
(中には底地買取できない借地もあります)