借地権の比較 港湾局と契約管財局

大阪市の借地も管轄する部局によって違いがありますね。
主に管轄する局は契約管財局と港湾局になります。

これまでの業務を振り返ってみて、それぞれ比較しメリット・デメリットを賃借人目線でお伝えしますね。

契約管財局は現在、大阪産業創造館(サンソウカン)の中に入っています。
地図・アクセスはこちら →  https://www.sansokan.jp/map/
(令和元年12月12日現在)

主に賃貸地は市内の住宅地が多いですね。

港湾局は ATC(アジアトレードセンター)の中に入っています。
地図・アクセスはこちら →  https://www.city.osaka.lg.jp/port/page/0000031494.html

主に港湾エリアの土地の賃貸がメインです。

譲渡承認について

同じ大阪市であっても地上物件における譲渡承認についても若干違いがあります。
契約管財局の譲渡承認申請をした場合、約1週間程度で承認されます。
(※局内の繁忙によって多少伸びることもあります)

港湾局の場合、約1ヶ月かかります。
(令和元年11月5日に承認申請した案件が12月9日で承認されました)

必要書類についても提出するものが違います。
契約管財局の場合、旧賃借人(現在賃借人)・新賃借人(譲受人)・連帯保証人の印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)と新賃借人・連帯保証人は資格証明書。

資格証明書とは
 ①給与所得証明(代表者印押印のもの)
 ②課税証明書(所得金額記載のもの)
 ③土地・家屋の評価証明書
このいずれか1通で適正賃料の5年相当額以上の固定資産・年間所得を有していることが条件になります。

例えば、賃料(地代)が月5,000円だとすれば
  5,000円/月×12ヶ月×5年 = 30万円
つまり年間所得が30万円以上か不動産で30万円以上の評価額があるものを名義で所有していることが条件になります。

あわせて新賃借人・連帯保証人は住民票(本籍地記載のもの)と旧賃借人名義の建物登記簿謄本が必要になります。

注意すべきポイントはこれらの公的書類を含めて発行日から3ヶ月以内のものに限られるということです。
(※期限が過ぎると再度、新しいものの提出が必要になります)

港湾局の場合
上記以外に・・・
  ・土地利用履歴等調査結果報告書
  ・譲受人の土地利用計画書(様式6)、事業計画書(法人の場合)

なども必要になります。

港湾局の場合新賃借人(譲受人)の資格証明で
・譲受人の納税証明書(その2)
 ※所得税納税証明書(所得金額が記載されているもの)
が必要になりますが、納税額が地代賃料の5年以上相当額といった条件はありません。

売り払いを受ける場合

借地権の売買だけでなく、大阪市から底地を買い取りしたいという譲受人も多いかと思います。
ここでも、契約管財局と港湾局での違いがあります。
契約管財局は売却可能な賃貸地について測量が終わり次第順次売却しています。
(※港区・大正区や生野区等で要する時間や作業は違います)

港湾局の場合、売り払いのエントリーシートを提出して約8年。
(平成31年3月に相談した件につき)
場合によっては、それ以上かかるようです。

ただ、港湾局の賃貸地で売り払い可能な借地でも8年から10年も待てない賃借人は賃借人測量をすることも可能です。
(港湾局との打ち合わせ・指導のもと、測量費用は賃借人が負担するという方法)

賃借人測量であっても申請や測量完了の時期があるので、期限を逸してしまえば、来年度以降の扱いになります。売り払いを受けるまで2年を要することもあります。

今夏、弊社の方で作業した賃貸地(借地)は期限内に測量が終わったので来年度の売り払いを受けることができました。

賃借人測量を行った場合であっても、港湾局の場合、名義変更承諾料(名義書換承諾料)は発生しますので、現在賃借人(旧賃借人)はその費用についても確認が必要です。

逆に契約管財局の場合、名義変更同時即売という条件さえ整えば、名義書換承諾料の費用負担をせずにすむ場合があります。
(※申請のタイミングや測量の進捗状況によって左右されるので、事前の確認は必要)

不慣れな業者等に依頼した場合、余計な費用を請求されたり、しなくてもいいような作業を進められたりします。(未登録家屋の保存登記等)

実績・経験豊富な弊社にご相談下さい。