大阪市借地権 売買 港区八幡屋

大阪市借地権の売買を港区八幡屋で行なう場合について。
港区八幡屋でも借地権が残っているエリアがありますね。

底地の買取などもあって少しずつ賃貸借面積は減少していますが、解決のできない箇所もあります。
また、狭小借地でお悩みの借地権者の方もいます。
(売るに売れない・・・)

また、港晴地区と同様に1筆の土地上に複数の借地権者がいる。
しかも、それが分筆できない。
自己活用もしくは収益不動産として活用すること以外の扱いが難しい借地権も存在します。

建物が木造2階建ての連棟のケースも多く、益々建物の老朽化に伴う危険度も増してくることが予想されます。

八幡屋地区には商店街があり、アーケードに接している借地権も多く存在していることから、建替え等については、一般的な建替えよりも時間とお金がかかるケースも。

アーケードのメリットは、雨に濡れずに買い物ができたり歩行することができますね。その一方で屋上の屋根修理など足場をかけることが難しく、隣地の協力を得ないと作業が進まないということも予想されます。

八幡屋商店街内での借地権については投資物件として所有されている方もいます。地代やアーケード費用の支出と賃料(収入)との差額によって収益物件として活用してもいいですね。

大阪市 借地権 売買 港区港晴

大阪市港区港晴の借地権について。
弊社の住所も港晴になっているので、より状況については詳しく話できるかと思います。

借地権を売買するにあたって借地権のまま売買するのか?それとも大阪市から売払いを受けて底地を買取り所有権にしてから売却するのか?

実際に、借地権の賃貸借面積によって売買がしやすい場合もあれば、しにくい場合もあります。

他のエリアでもありますが、連棟長屋の借地の場合、非常に売りにくいケースが多いです。
単体ではどうすることもできないので安価で隣に売却するしかない売買取引も多いのが事実です。
隣地だけではまだスケールメリットの出る面積ではない場合、更に買い足すなどの作業が必要となりお金と時間がかかります。

あわせて、建物が未登記の場合、隣地の建物所有者に接触することもできずに、ただ老朽化を待つばかりといった不動産も少なくありません。

相続が発生した場合などを考えた時に配偶者や子どもたちはこの借地権をうまく活用できるのか?
そんな判断も今から考えておいていいかと思います。
利用価値はないが、地代だけは発生する事態にならないことです。
あわせて、建物老朽化に伴い隣地建物への損害や落下物による第3者への損害賠償なども想定すると、どんなことをしても早期に売買されることをおすすめします。

港晴には1筆の土地に建物所有者(借地権者)が複数いるといった箇所も多々あります。
建物所有者全員の同意がなければ、次の展開が開けないことからも、十分注意が必要です。

大阪市 借地権 売買 契約保証金

借地権の売買に関して抑えておくべきポイントをお伝えします。

新賃借人は土地を賃借するにあたって、契約保証金が必要になります。
実際、いくら必要なのか?
気になるところかと思います。

契約保証金としては賃貸料の1ヶ月×6。
つまり半年分の賃料が必要になります。

おそらく、保証金を支払えない方はいないと思います。
この保証金は、契約が終了した際に返金されるお金です。
ただ、利息はつきません。

過去の契約において、この契約保証金が、少なかったり、全く入っていないというようなものもあります。

この場合、契約者が変更になるタイミングで保証金を入れて下さいと請求させる場合もあるので、ご参考にして頂ければと思います。

また、契約保証金ですが、契約が終了してすぐに返金されるわけではなく、ある程度の日数がかかります。
(※感覚的でお伝えすると2ヶ月程度)
保証金が返ってくることをアテにしている場合、タイムラグがあることも念頭においてくださいね。

大阪市借地権 売買 承諾料

借地権を売買する場合、注意するポイントがありますね。
旧賃借人と新賃借人との間で売買価格で合意し、取引。

おっと、その前に土地の所有者(地主)に「売買してもいいですよ」と承諾をもらわなければいけません。

大阪市の場合は、事前に譲渡承認の申請を行わなければなりません。
その際に、印鑑証明書や住民票、新賃借人には今後地代(賃貸料)を支払っていけるかどうかの資力を確認すための公的書類(固定資産税評価証明書や納税証明書等)が必要になります。

それと併せて名義書き換え承諾料を大阪市に支払う必要がありますね。
納付書は旧新賃借人の宛名で渡されるので、基本、承諾料は売主負担で取引を行なう場合が多いです。

借地権を売買する場合、売主は売買代金全額が手元に入るという試算をしないでくださいね。
承諾料の費用や仲介手数料、そして譲渡益が出ていれば所得税等の納付も。
それらを差し引いて手元に残ったのが、実際に使えるお金だと考えてくださいね。

承諾料を支払いたくない。

承諾料の負担をしたくないとお思いの売主もいるかと思います。
その場合は、その承諾料を売買代金に上乗せして取引するのも一つの方法かと思います。

ただし、買主がその売買価格に納得するかは別問題だと思います。

承諾料を支払いたくないけど、適正相場で借地権は売却したいという方は、物件の概要等を教えて頂いた方に限り、手続きをさせて頂きます。

その場合のメリット・デメリットもお話をさせて頂いた上で、承諾料を支払わなくても済む方法ですすめたいと思います。

大阪市借地権 売買 戸籍の附票

戸籍の附票って聞いたことありますか?
なかなか一般的には、聞き慣れない言葉だと思います。
「戸籍の附票」とは、 本籍地の市区町村において戸籍の原本と一緒に保管している書類。

その戸籍が作られてから(またはその戸籍に入籍されてから)現在に至るまで(またはその戸籍から除籍されるまで)の住所が記録されているんですね。
どんな時に使うのか?

借地権の売買をする場合、もしかしたら必要になるのは、売主の場合。
売買する建物所有者の建物登記簿謄本の住所と現在の住所が違う場合があります。(例えば、引っ越しが多くて、何度も住所が転々としている場合)

住所移転が一回の場合、住民票には、前住所が記載されているので、住民票を売買の時に必要書類として提出すれば、謄本上の住所と違っても、「この人の物件だ」と把握できます。

ただ、住所が違う場合、名前が一緒でも、それをもって本人所有の不動産とは認めてもらえない。

そんな時に本籍地のある役所で戸籍の附票を取得し、必要書類として提出します。
この附票には戸籍が作られてからの住所がすべて記載されているので、どこに何回住所変更を行っても、名前が一緒なら「この不動産は◯◯様所有の不動産と確認できますね。

この附票のメリットとしては、遺産分割協議書を作成する際にも便利です。

ただデメリットとしては、本籍地の役所で申請するので、本籍地から離れている場合、郵便で請求するなど時間がかかる可能性があります。

請求できるのは、本人や配偶者、親や孫など、代理人が可能です。

最近では、マイナンバーカード(個人番号カード)を所有していれば、コンビニでも取り寄せることができるので便利です。

もちろん、大阪市に本籍地がないと大阪市では附票は請求できませんのでご注意を。

大阪市借地権 売買 住民票

借地権の売買で必要になるのが、必要になるのが、住民票。
印鑑証明書と併せて必要書類になります。

ポイントは2点。

住民票の有効期限が3ヶ月以内のもの。
そして、ここが一番重要。
それは「本籍地記載」の住民票。

通常、住民票の写しを役所で請求すると本籍地は記載されていません。
ですから、住民票であれば、何でもOKって。。。
残念ながら、書類不備となり、手続きが進みません。

相続後の売却の場合であれば、住民票でもいいですが、戸籍の附票を取得しておくと便利かと。

法人の場合、履歴事項全部証明書。
(もちろん、印鑑証明書も)

借地権の売却をお考えなら、ご相談下さいませ。

借地権に関する経験と実績の三誠商会まで。
  TEL 06-6571-0338

大阪市借地権 売買 連帯保証人

大阪市借地権の連帯保証人について。

大阪市借地権を相続した。もしくは契約更新する。
または購入する。

そんな時に土地の賃貸借契約書に署名捺印(実印)するのは契約者(賃借人)だけではありません。

連帯保証人も署名・捺印(実印・印鑑証明書添付)が必要になります。

この連帯保証人って誰でもなれるのか?
連帯保証人にも要件があります。
毎月支払う賃貸料の年間の5倍以上の年収や固定資産。
例えば、地代(賃貸料)が1万円/月の場合。
1×12ヶ月×5倍 = 60万円

つまり60万円の以上の所得や固定資産(土地や建物)が必要になります。
所得に関しては役所で課税証明書を申請。
固定資産なら役所で評価証明書(公課証明書)を申請。
その書類を添付書類として提出してはじめて連帯保証人となれます。

家族でも簡単に連帯保証人になってくれない時代に・・・

先日も相談がありました。

「妻に先立たれ、相続手続きをしています。私名義にはできるですが、連帯保証人の件で娘に相談したところ、拒否され困っています」とのこと。

娘さんが3人いるんですが、いずれでも連帯保証人になることを拒否されたようです。
旦那さんの所得関係の書類や評価証明書を出すのも抵抗感があるようです。

結局、その相談に来られた方は、手続きを進めることができず、新賃借人としての新しい契約書を作成できずにいます。
(※地代を支払っていれば、大きな問題にはならないようです。ただし、早期に変更してほしい意向は伝えられるようです)

最近、家族が遠方にいることで意思疎通がうまくできていないケースも多く感じられます。
相続が発生し、いざ、その借地権を売却しようとしても、まずは新賃借人との契約書の蒔き直し。
その際、必ず連帯保証人が必要になります。

そうようなことも事前に考えられていたほうがいいですね。

併せてお伝えすると、借地権を購入する際の買主。
買主にも同じような条件が課せられるので、ご注意を。
先日、法人が購入のための譲渡承認申請の中での書類で納税証明書(その2 所得金額用)の申告額が少ないため、その書類では申請ができなかったという事例もあります。

法人の場合にも注意が必要です。

相続不動産 共有名義

相続不動産 共有名義

不動産を相続したことから始まった

父の所有する賃貸アパートがありました。
父は10年前に他界していましたが、その所有する賃貸アパートは子どもたちにと
法定相続で共有名義にしたんですね。

共有名義にすることで、兄Aにも妹Bにも毎月の家賃収入が安定的に入り兄弟とも喜んでいました。
しかし、妹Bの家族には旦那と子供二人。
その旦那さんが失業してしまい、生活に困る程になってしまいました。
もちろん、妹Bの子どもDは私立中学に通い、子供Eにも複数の習い事を。
妹Bはできれば、子どもたちに不憫な思いをさせたくないとの思いから何とかお金を工面できないかと。。。

そこで思いついたのが、兄Aと所有している共有名義の賃貸アパートの売却。
この不動産を売却すれば、生活が楽になると思い、兄Aに相談。

もちろん、兄Aは、売却には反対。
特にお金に困っているわけでもなく、老後や子供Cの将来の学費に充てる予定をしているので、今売却するつもりはサラサラないわけです。
かと言って妹Bの共有名義分を買い取るお金もない。

兄弟でケンカが勃発。
以降、この兄弟は顔を合わせることもなくなってしまったんです。

更に相続が発生した!

月日は経過し、兄弟で連絡を取り合うこともなくなるほど、仲が悪くなる中で、兄Aは交通事故で、妹Bはガンでたて続けに亡くなります。
このことで更に賃貸アパートの所有権者が増えてしまったんです。

もちろん、兄Aの相続人である妻と子供、妹Bの相続人である夫と二人の子供。
しかも、その2人の子供は未成年。
いがみ合いは続いていたので、今後の賃貸アパートをどうするか?
話し合いは一向にすすみません。(ToT)

20年以上も経過すれば、入居率も悪くなる。
しかし、メンテナンスすることをどちらかが、言い出すわけでもなく。

争続の発端は不動産の共有名義から

未だに続いている家族間の相続トラブル。
もとをたどれば、父が遺言書を残し、「賃貸アパートの名義は兄Aの単名に、その代わりに20年に渡り妹Bには賃料の3分の1を渡す」といった内容にしておくというものありですね。
兄弟間で話し合って賃貸アパートを共有名義にせずどちらか単独の名義にしておくことが懸命でした。
長くて無駄な時間とお金を使って法的に精算するしか、道が残されていないとすれば、賃貸アパートである不動産を共有名義にしておかなければ。。。。
後の祭りです。(ToT)

今でも兄弟仲良くできていた可能性は高いと思われます。
親の思いとして、よく聞きます。
「うちは大丈夫。兄弟みんな仲がいいから」

蓋を開けてみると、モメていることが多々あります。
相談を受ける中でも、「昔は兄弟仲良かったのに何でこんなことになったのかな」って。

そうならないためにも、相続が争続にならないためにも、不動産の共有名義は避けることをオススメします。

相続 不動産 登記

相続不動産登記

亡くなった父名義のマンションがある。
子供はそれぞれすでに自宅を所有しているので必要のないマンション。

家族会議の上でマンションを売却して現金化し、それを分割しようという話で一致。
しかし、お父さん名義のままではマンション売却はできないですね。
まずは相続登記を行う必要があります。

被相続人のお父さんに対して、相続人としては誰がいるのか?
お母さんは?子供は?
色々調べることが必要です。

そのためにお父さんの生まれてからの戸籍謄本や除籍謄本。
役所で取得する必要があります。
過去の経験からしても前妻との間に子供がいた。
離婚していても前妻との間に生まれた子供には相続権があります。

同時に相続人の戸籍謄本や住民票、印鑑証明書も必要になります。

その上で、相続人を確定させる作業がスタートとなります。

遺産分割協議

相続人を確定させる作業とそのマンションをどのように分割するか?
法定相続通りに行うのか?
単独名義にするかによっても違ってきます。
その時に必要になるのが、遺産分割協議書。

だれがどのように相続するのかを記載した証明書。
そのために遺産分割協議書には相続人全員の署名と押印(実印)印鑑証明書添付になります。

このように相続人を確定させ、遺産分割協議書等により相続登記が完了してはじめて売却が可能になります。

もちろん、相続手続きが終わっていなくても売り出すことは可能です。
その場合、決済引き渡しまでに相続登記が完了しておくことが必要になります。

仮に売買契約を結び、決済までの間に相続人間で話がまとまらなかった場合、違約解約になる恐れもあるので注意が必要です。
(例えば、相続手続き中に相続人が亡くなった場合や相続人が海外にいて頻繁に連絡が取れない。戸籍謄本から別に子供がいたなど)

不動産の相続は、複数の相続人が関係する場合、どこでなにが起こるかわかりません。
慎重に事をすすめることをおすすめします。

借地上に複数の借地権者

借地権の相談を受ける中に一筆上の土地(借地)に複数の建物(複数の借地権者)がある場合。
難しい問題が山積していますね。

基本的には、借地権の底地の買取はできないですね。
(単独所有者で)

建物所有者が共同で底地の買取申請を行う。
これによってはじめて、可能になってきます。

ただ、複数建物所有が存在する場合、タイミングが違えばそういうわけにもいかず。。。
2件だけですと、その借地権を売るか買うかのどちらかで可能になります。
しかし、3軒以上の建物所有者がいる場合、調整が難航するケースが多くなります。

できれば、複数の建物を同一所有者に替えて置くことが必要です。
借地権の場合、建物老朽化の問題もあるので、住んでいないなら建物所有者を探し譲ってもらう方法がベスト。

その際、名義の変更承諾料がかかる可能性があるので
借地権付建物の購入と同時に底地買取もできれば、売主の承諾料の負担もなくなるので喜ばれますし、商談もスムーズに進みます。