賃貸管理業務と家主

賃貸管理と家主業について。
マンションやアパート、文化住宅を所有し家賃収入がある家主さんがいらっしゃいます。
家賃収入は不労所得になり、安定した収入源になっている家主さんにとって管理業務は欠かせないものの一つですね。

家主さんの業務として大きく2つあります。
 一つは家賃管理の業務。
 月末に家賃の入金があるかどうか確認する業務ですね。
 中には、水道代を実費精算する部屋に関しては、水道メーターの検針を行った上で、家賃と水道料金を請求するケースもあるかと思います。

きちんと家賃を入金されていた借主(入居者)が突然滞納を始めたってケースもあります。

その際、家主自ら入居者に督促にいくか、家賃保証サービス会社に連絡をして入金作業を代行してもらうか、どちらかになります。
(もちろん、家賃保証会社にお願いする場合、入居前に入居者に家賃保証会社に加入してもらう手続きが必要になります)

昔からの家主業をされているオーナーさんの中には、家賃保証サービス会社をしていない方もいらっしゃいます。

このあたりの判断は難しいですね。
よく家主さんから「いい人入れて下さい」と依頼されることがあります。(汗)
「いい人」であっても社会情勢から、支払いができなることもあるんですね。

そうなってもいいように、家賃保証サービス会社の加入をすすめています。

管理業務ができているか

家主にとって家賃管理についてはある程度リスクを回避する方法はあるかと思います。
最終的な手段になれば、法的手段もあります。
(お金と時間はかかりますが・・・)

もう一つの家主の業務として、建物の管理業務。

家主さんの高齢化を実感しています。
そのせいか、建物の管理ができていないような。
結果、入居者が退去するというマイナスのスパイラルに。。。(T_T)

共用部の蛍光灯が消えていてもそのまま。
清掃されていないなどなど。

管理費を管理会社に払うことに抵抗がある家主さんは特にこの傾向が強いです。

賃貸の案内で、入居者は建物の管理状況なども確認します。
汚れている、部屋も時々空気の入れ替えをしていないなど、良い印象を持たないですね。
昨今、賃貸マンションも多くなり、入居者の奪い合いが一部起こっています。

一度住んで頂いた入居者には長く住んで頂く。
新たに住んで頂く方にも気持ちよく入居を決めてもらう。

これからは、そのような視点も非常に重要になります。

なかなか管理費を支払うことに抵抗がある。。。

気持ちはわかりますが、家賃の中から一部管理のために費用を残しておくことも必要になりますね。

毎月の清掃費用と合わせて、5年から10年に一度の建物の大規模修繕。
(外壁塗装、屋上防水など)

これらの建物の修繕費を残しておかないと、いざという時に修理ができない。
結果、入居者が退去してしまう。。。という悪循環に陥ってしまいます。

ある家主さんから相談を受けました。

「建物の老朽化が激しく、どうしたらいいものか」
物件を確認すると、「住みたい」と思える管理状況ではなかったですね。

しかも、室内のリフォームもしていない。
これからの時代、リフォームをしても入居してもらえるかわからないので
そのままにしている家主さんも多くなりました。

良し悪しは別として、退去後、そのままにしていると、賃貸業者も案内しなくなること間違いなしです。

家主さんにとっては、難しい時代になりつつあります。

だからこそ、小規模で家主業をされているオーナー様は、先のことを考えた建物に対する投資が必要になります。

「入居者に住んで頂く」
このキーワードで管理業務をして頂くといい方向に進むと思います。

「すべてを任せるには、家賃収入が少ない」と言ったようなオーナー様に対する提案やサポートも行っております。

お気軽にご相談頂ければ幸いです。

賃借人のいる借地権建物の売却方法

相談を受ける中で時々ある内容についてお伝えできればと思います。

「現在、借地権建物を所有し、入居者がいます。子供のことも考えて今売却したいと思っていますが、どうすればいいですか?」といった内容の相談です。

なかなか難しい問題が内在しています。

入居者がいれば、居住権があるのでなかなか退去してもらうのには、それ相当の理由が必要になります。

入居者に退去の話をした場合、入居者が同意しない理由として大きく2つの理由があると思います。

一つは物理的な理由ですね。

退去することについては、問題はないが、その先の住居をどうしようか。またその移動のための費用がないといったこと。

この場合、転居先にいい物件があれば退去してくれる可能性は大です。
入居者からすれば、今と同程度の家賃や間取りで住むことができるのか、心配な部分もあると思います。

心配な部分を解消してあげるため不動産屋さんに一緒に回ってあげるとかしてもいいと思います。

また、時間をかけずに退去してもらうためには、引っ越し費用を負担してあげるなど転居準備費を家主の方でサポートしてあげることです。

2つめは心理的な理由。

長年、そこに住んでいると愛着もわきますし、近隣の住民との人間関係もできていると思われます。
やはり、退去することによる寂しさなどが一番の障害になっている可能性があります。

入居者に心理的圧迫を与えるような言動は控えたほうがいいですね。
「居住権」を盾に居座られると、時間と労力を要する結果となります。

時間をかけても丁寧な説明をし、何度も顔を合わせることで心を開いてくれる可能性も大きくなります。

入居者付きで売却する

上記の売却方法は入居者を退去させた上での借地権付建物の売却の方法でした。

面倒なので収益不動産として売却する方法もあります。

入居者がいるということは家賃を受領していることと思います。
もちろん、地代を払っているので 家賃-地代 がプラスになっていることと思います。
家賃が5万円で地代が5,000円なら毎月4万5千円の収益になります。

例えば、4万円5千円×12ヶ月 =540,000円/年

年間54万円の収益物件とした場合、いくらで売却できるか?

単純に利回りを設定すれば売却価格も設定できます。
ただ、借地権付建物なので金融機関からの融資を受けることは非常に難しいのでキャッシュ(現金)をお持ちの買主に限定されます。

おのずと、利回りも高くなり売却価格も低くなる傾向があります。

加えて、借地面積の大小によっても大きく左右されます。
よくある狭小借地(5~13坪程度)の場合、買主からすれば、「もし入居者が退去した場合、再度賃貸に出して入居者が現れるのか?」
ちょっと不安な部分もあります。

そう考えると狭小借地の場合は、買い叩かれる可能性は大。

以前、流通していた7坪の借地権建物の売買価格が1万円。
これは驚愕な価格ではありましたが、売主からすれば次の世代に負の遺産を残すわけにはいかないということで価格設定されたようです。

実際、名義書換承諾料が売主にはかかりますので、売却しても赤字に。

借地を返還したい

売却できないなら、借地をかえしたいという相談も受けます。

そのままでは返還できません。(きっぱり)
借地を返還する際には、建物を除去してからという契約になっています。

ですから建物を解体する必要があります。
建物が単体であれば解体することも可能ですが、連棟長屋になっている場合、単独での解体は困難を極めると推測します。

そう考えると、建物を解体し返還するというのは現実味がなく、できれば第3者に売却する方が大小はありますが、手元にお金が残る可能性大です。

借地の調査と売却なら

自己所有の借地を売却するならまずは間口奥行などの賃借面積の把握から前面道路の調査、売り払いが可能かどうかなど多岐に渡る調査が必要になります。

一般的なマンションや戸建てと違い、借地権は1物件1物件大きな特徴(個性)を持っています。

どこから手をつけていいのかわからない。。。まだ名義が親のままなど
実績豊富な弊社にお気軽にご相談下さい。

また、他社様で依頼をし、買い手が見つからない場合なども安易に価格を下げる前にセカンドオピニオンとしてご相談下さい。

契約更新申請必要書類等の一覧

年末(令和1年12月25日)に大阪市契約管財局から
「契約更新申請必要書類等の一覧」の書類が送られてきたと思います。

これは以前に送られてきた「契約書作成の意向確認」に同意した賃借人の方に送られてきたものだと思います。

詳しく書類を確認してみると・・・

なかなか取り寄せる公的書類が面倒かなと思ったりもします。

賃借人の住民票(本籍地記載のもの)や印鑑証明書など
役所に行けば簡単に取得できます。
(個人番号カードがあればコンビニですべて取り揃えることができます)

相続が発生している場合には
誰が新賃借人となるのか?

それらの相続人全員からの同意が得られて
戸籍謄本や印鑑証明書などの書類を
準備してもらえるかというような問題もあります。

一番面倒なのが、連帯保証人の書類。

最近では親族、親・兄弟であっても連帯保証人になることを
嫌がられる傾向にあります。(T_T)

その理由として、
連帯保証人になれる条件があり、その公的書類を提出しないと
いけないからなんですね。

その書類とは・・・

 給与所得証明(代表者印押印のもの)
 課税証明書(所得金額記載のもの)
 土地または家屋の評価証明書

このいずれかを提出しなければならないことなんです。

しかも、「大阪市または、近隣市町村に居住し適正賃料の5年相当額以上の
年間所得、固定資産を有している個人」とされています。

例えば、年間の賃料(地代)が50万円だとすれば
50×5年=250万円

250万円の年間所得もしくは固定資産の書類が必要になります。

所得がなくてもご自宅を所有していればクリアできる可能性は
高いと思います。

連帯保証人をどうするか?

最近、多いのが、相続に伴って、賃借人を変えようとしたものの
「子供から連帯保証人になることを断られた」といい内容の相談です。

親子間であっても連帯保証人にはなりたくない。
所得を知られたくないという意識が働いているようです。

なかなか難しい問題ではありますが、
連帯保証人になられる方へ理解してもらうしかないですね。

逆にいうと、現段階で契約更新の手続きをしておかないと
将来的により面倒なことに発展する可能性もあるということです。

実際、周りの理解が得られず、相続が発生し、相続人が複数いる場合には
より事案は複雑化する可能性大です。

年末年始にそのようなことが少しでも話題にあがっていたなら
早めに対応することをオススメします。

また、話し出せなかったという場合でも
将来的にどこに、問題が起こる可能性があるのか
一つ一つヒアリングさせて頂いた上で
アドバイスもできればと思っていますので
お気軽にご相談頂ければ幸いです。

必要書類が準備でき担当者に連絡すれば
契約更新申請書や新たな土地賃貸借契約書が送られてくると思います。

相続不動産と遺産分割調停

相続する不動産に関してモメているケースがありますね。

お父さんが残した自宅不動産に3人の相続人。
しかもそのうちの一人の長男が住んでいる。w(゚ロ゚;w

もちろん、相続人間で話がまとまっていればいいのですが、そうでない場合も多い。

残りの2人の相続人である次男三男からすれば、「なぜ兄貴だけがいい思いをしているのか?」「早く売却して均等割しよう」そんな思いがありありなんですね。

相続が発生してから、そのような相談を受けてもなかなか解決には程遠い。

とって弁護士に相談依頼できるほどのお金も持ち合わせていない。
時間とお金がかかることに躊躇して何もしてこなかったことが益々、話を複雑にしていることがあります。

解決するための時間は要しますが、お金に関しては解決可能にはなりますね。

「家庭裁判所」の遺産分割調停です。

何度かアドバイスをさせて頂きましたが、当事者だけで遺産分割をするための話し合いの場を提供してくれます。

財産の内容などを十分に精査した上で、お互いの言い分を聞き、その上でどう分割するか提案してくれます。

ただ、調停でうまく行かない場合は、裁判官による審判になってしまいます。

モメにモメて時間ばかりが経過するケースもありますが、最終的な結論を出すには仕方ないことでもあるかと思います。

そうならないためにも、被相続人が元気なうちに対策をしておくことも大切なこと。
そして、相続人間でモメることのないようにしておくことはとても重要です。
不動産を含む相続財産でご心配事がありましたら、お気軽にご相談下さいませ。

借地権の比較 港湾局と契約管財局

大阪市の借地も管轄する部局によって違いがありますね。
主に管轄する局は契約管財局と港湾局になります。

これまでの業務を振り返ってみて、それぞれ比較しメリット・デメリットを賃借人目線でお伝えしますね。

契約管財局は現在、大阪産業創造館(サンソウカン)の中に入っています。
地図・アクセスはこちら →  https://www.sansokan.jp/map/
(令和元年12月12日現在)

主に賃貸地は市内の住宅地が多いですね。

港湾局は ATC(アジアトレードセンター)の中に入っています。
地図・アクセスはこちら →  https://www.city.osaka.lg.jp/port/page/0000031494.html

主に港湾エリアの土地の賃貸がメインです。

譲渡承認について

同じ大阪市であっても地上物件における譲渡承認についても若干違いがあります。
契約管財局の譲渡承認申請をした場合、約1週間程度で承認されます。
(※局内の繁忙によって多少伸びることもあります)

港湾局の場合、約1ヶ月かかります。
(令和元年11月5日に承認申請した案件が12月9日で承認されました)

必要書類についても提出するものが違います。
契約管財局の場合、旧賃借人(現在賃借人)・新賃借人(譲受人)・連帯保証人の印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)と新賃借人・連帯保証人は資格証明書。

資格証明書とは
 ①給与所得証明(代表者印押印のもの)
 ②課税証明書(所得金額記載のもの)
 ③土地・家屋の評価証明書
このいずれか1通で適正賃料の5年相当額以上の固定資産・年間所得を有していることが条件になります。

例えば、賃料(地代)が月5,000円だとすれば
  5,000円/月×12ヶ月×5年 = 30万円
つまり年間所得が30万円以上か不動産で30万円以上の評価額があるものを名義で所有していることが条件になります。

あわせて新賃借人・連帯保証人は住民票(本籍地記載のもの)と旧賃借人名義の建物登記簿謄本が必要になります。

注意すべきポイントはこれらの公的書類を含めて発行日から3ヶ月以内のものに限られるということです。
(※期限が過ぎると再度、新しいものの提出が必要になります)

港湾局の場合
上記以外に・・・
  ・土地利用履歴等調査結果報告書
  ・譲受人の土地利用計画書(様式6)、事業計画書(法人の場合)

なども必要になります。

港湾局の場合新賃借人(譲受人)の資格証明で
・譲受人の納税証明書(その2)
 ※所得税納税証明書(所得金額が記載されているもの)
が必要になりますが、納税額が地代賃料の5年以上相当額といった条件はありません。

売り払いを受ける場合

借地権の売買だけでなく、大阪市から底地を買い取りしたいという譲受人も多いかと思います。
ここでも、契約管財局と港湾局での違いがあります。
契約管財局は売却可能な賃貸地について測量が終わり次第順次売却しています。
(※港区・大正区や生野区等で要する時間や作業は違います)

港湾局の場合、売り払いのエントリーシートを提出して約8年。
(平成31年3月に相談した件につき)
場合によっては、それ以上かかるようです。

ただ、港湾局の賃貸地で売り払い可能な借地でも8年から10年も待てない賃借人は賃借人測量をすることも可能です。
(港湾局との打ち合わせ・指導のもと、測量費用は賃借人が負担するという方法)

賃借人測量であっても申請や測量完了の時期があるので、期限を逸してしまえば、来年度以降の扱いになります。売り払いを受けるまで2年を要することもあります。

今夏、弊社の方で作業した賃貸地(借地)は期限内に測量が終わったので来年度の売り払いを受けることができました。

賃借人測量を行った場合であっても、港湾局の場合、名義変更承諾料(名義書換承諾料)は発生しますので、現在賃借人(旧賃借人)はその費用についても確認が必要です。

逆に契約管財局の場合、名義変更同時即売という条件さえ整えば、名義書換承諾料の費用負担をせずにすむ場合があります。
(※申請のタイミングや測量の進捗状況によって左右されるので、事前の確認は必要)

不慣れな業者等に依頼した場合、余計な費用を請求されたり、しなくてもいいような作業を進められたりします。(未登録家屋の保存登記等)

実績・経験豊富な弊社にご相談下さい。

借地権と遺産分割調停

相続財産の中で借地権付建物が含まれる場合もあるかと思います。
相続が発生し、その後相続人間でその借地権財産をどうするか?まとまらないケースもありますね。

実際に相談に来られた方は「兄弟で話がまとまらない」その間も地代に支払う費用がかさみ、滞納をすでに起こしているいるというものでした。

しかも、確認してみると滞納だけでなく利息延滞料まで発生している状況。

相続が発生している場合、不動産である財産をどうするか?
話で解決できればいいのですが、できない場合、法的手段。
考えると思います。

その際、頭に浮かぶのは士業の先生。
しかし士業の先生に支払うお金もないってケースもあるかと思います。

どうしようもないのか?
家庭裁判所で遺産分割調停することをおすすめします。

まずは、調停の申立からはじまり、話がまとまならければ裁判官による審判で決着がつきます。

その間、時間はかかりますが、確実に結論が出るので白黒つけるにはいいかと思います。
ただし、申立人と相手方になるので、人間関係が壊れる可能性大だということもご理解くださいね。
お金があれば士業の先生にお願いするのもありです。

借地権を含めた不動産の遺産分割って?

まずは、「現物分割」
複数の不動産がある場合、相続人間で分けることで解決する方法ですね。
ただ、同じものが一つとない不動産において、きっちりと均等割りができず不公平感が残るのがこの分割かも。

その不公平感を現預金でカバーできればいいですね。

次は「代償分割」
一人の相続人がすべての不動産を取得する代償として他の相続人に代償金を支払う方法。
この際のポイントとしては、その不動産の評価額を相続税評価額からの試算で代償するのか、話し合った時の時価で支払うのか?

時価が多いように思います。

そして「換価分割」ですね。
この分割方法は、現物分割も代償分割も無理なら、「全部売却してそのお金を分ける」という方法ですね。
実際に相談を受けた中でこの方法で解決したこともあります。
財産が少ない方に適していると思われます。

最後に「共有分割」
何も解決していない状態で、名義を相続人に移すだけ。
そんな印象です。

最後の最後に「競売」

申立人か相手方もどうしても納得できず、折り合いがつかない場合、裁判官は「競売」の審判を下すこともあります。

別の相談事案では「競売」まで行きました。

最終的な審判ではありますが、キレイサッパリするという意味では致し方ないかも知れませんね。
ただ、デメリットもあります。
売却価格が時価(相場)よりも安価でしか売れないということですね。

借地権を含めた不動産の遺産分割調停は、時間も労力も要ります。

借地権を含む不動産の遺産分割でお悩みなら、一度ご相談下さい。

売払いと測量申込みのタイミングや期間

今年度(令和元年度)の大阪市の売払いの概算価格の書類です。

売却できる借地については概算価格ではありますが、売払いの価格を教えてもらえます。賃借人本人もしくは委任状を持参した代理人に。

今回の概算価格ですが、路線価が上がっているのでもちろん、売払価格も上昇。

これは仕方ないと思います。

しかし・・・

売払を受けるための測量申し込み(測量申請)の時期というか期間。
年々締切が早くなっていますね。
(それだけ測量依頼をかけている件数が多くなっている)

10月末までに測量申込みって。。。
11月以降は、来年度になる。
つまり、売払を受けられるのは早くて来年の7月。
実際はもっとかかるでしょうね。(T_T)

昨年度に申請した案件でさえもまだ何の返答もないし。

売買に伴って底地も購入予定なら早めに動かれることをおすすめします。

また、分筆作業が必要な借地については、本当に時間がかかります。
急いで借地権の売買をしても時間がかかったばかりに承諾料の支払いが必要になるケースが出てこないようにタイミングなども考えられることをおすすめします。

個人的には賃借人測量を認めて欲しいですね。。。

画像にありますように、【留意事項】賃貸地の状況により概算価格が増減する場合があります。
このポイントは大いに注意が必要です。

他社さんで相談や依頼をされた場合であってもセカンドオピニオンとしてご相談頂ければ幸いです。

弊社1000件以上の相談・依頼実績がありますのでお役に立てることもあるかと思います。

大阪市借地権 売買 港区八幡屋

大阪市借地権の売買を港区八幡屋で行なう場合について。
港区八幡屋でも借地権が残っているエリアがありますね。

底地の買取などもあって少しずつ賃貸借面積は減少していますが、解決のできない箇所もあります。
また、狭小借地でお悩みの借地権者の方もいます。
(売るに売れない・・・)

また、港晴地区と同様に1筆の土地上に複数の借地権者がいる。
しかも、それが分筆できない。
自己活用もしくは収益不動産として活用すること以外の扱いが難しい借地権も存在します。

建物が木造2階建ての連棟のケースも多く、益々建物の老朽化に伴う危険度も増してくることが予想されます。

八幡屋地区には商店街があり、アーケードに接している借地権も多く存在していることから、建替え等については、一般的な建替えよりも時間とお金がかかるケースも。

アーケードのメリットは、雨に濡れずに買い物ができたり歩行することができますね。その一方で屋上の屋根修理など足場をかけることが難しく、隣地の協力を得ないと作業が進まないということも予想されます。

八幡屋商店街内での借地権については投資物件として所有されている方もいます。地代やアーケード費用の支出と賃料(収入)との差額によって収益物件として活用してもいいですね。

大阪市 借地権 売買 港区港晴

大阪市港区港晴の借地権について。
弊社の住所も港晴になっているので、より状況については詳しく話できるかと思います。

借地権を売買するにあたって借地権のまま売買するのか?それとも大阪市から売払いを受けて底地を買取り所有権にしてから売却するのか?

実際に、借地権の賃貸借面積によって売買がしやすい場合もあれば、しにくい場合もあります。

他のエリアでもありますが、連棟長屋の借地の場合、非常に売りにくいケースが多いです。
単体ではどうすることもできないので安価で隣に売却するしかない売買取引も多いのが事実です。
隣地だけではまだスケールメリットの出る面積ではない場合、更に買い足すなどの作業が必要となりお金と時間がかかります。

あわせて、建物が未登記の場合、隣地の建物所有者に接触することもできずに、ただ老朽化を待つばかりといった不動産も少なくありません。

相続が発生した場合などを考えた時に配偶者や子どもたちはこの借地権をうまく活用できるのか?
そんな判断も今から考えておいていいかと思います。
利用価値はないが、地代だけは発生する事態にならないことです。
あわせて、建物老朽化に伴い隣地建物への損害や落下物による第3者への損害賠償なども想定すると、どんなことをしても早期に売買されることをおすすめします。

港晴には1筆の土地に建物所有者(借地権者)が複数いるといった箇所も多々あります。
建物所有者全員の同意がなければ、次の展開が開けないことからも、十分注意が必要です。

大阪市 借地権 売買 契約保証金

借地権の売買に関して抑えておくべきポイントをお伝えします。

新賃借人は土地を賃借するにあたって、契約保証金が必要になります。
実際、いくら必要なのか?
気になるところかと思います。

契約保証金としては賃貸料の1ヶ月×6。
つまり半年分の賃料が必要になります。

おそらく、保証金を支払えない方はいないと思います。
この保証金は、契約が終了した際に返金されるお金です。
ただ、利息はつきません。

過去の契約において、この契約保証金が、少なかったり、全く入っていないというようなものもあります。

この場合、契約者が変更になるタイミングで保証金を入れて下さいと請求させる場合もあるので、ご参考にして頂ければと思います。

また、契約保証金ですが、契約が終了してすぐに返金されるわけではなく、ある程度の日数がかかります。
(※感覚的でお伝えすると2ヶ月程度)
保証金が返ってくることをアテにしている場合、タイムラグがあることも念頭においてくださいね。